La expansión del e-commerce creó una nueva batalla por los espacios logísticos dentro de las ciudades, donde Fibra Storage apuesta por las minibodegas y Proximity Parks por espacios industriales urbanos para atender a empresas que necesitan almacenar, procesar y entregar mercancías cada vez más cerca del consumidor.
“La oferta va atada con la parte de seguir consiguiendo ubicaciones estratégicas de las ciudades, entonces se convierte en el factor de éxito de este concepto”, afirmó Diego Isita Portilla, director general de Fibra Storage, especializada en minibodegas de autoalmacenaje bajo las marcas “U-Storage” y “Guardabox”.
Al cierre del segundo trimestre del año, Fibra Storage cuenta con 44 propiedades propias, 36 sucursales en operación, cinco en construcción y tres terrenos por desarrollar.
En dicho periodo, Fibra Storage logró una absorción neta de 3 mil 22 metros cuadrados con una ocupación del 84.8 por ciento, lo que le dejó 221.5 millones de pesos de ingresos, 16 por ciento más que en el mismo periodo del 2025.
“Nosotros nos hemos concentrado en la Ciudad de México, ahí es donde vemos que está la convergencia más activa de estos factores de demanda. Sin embargo, ciudades como Monterrey, Guadalajara, Tijuana, inclusive Querétaro, tienen dinamismos a otra escala, donde se demuestra la necesidad del espacio”, explicó Isita Portilla, quien afirmó que cada año sus activos propios crecen en un promedio de 25 mil metros cuadrados.
Buscan bodegas en zonas céntricas cerca de los clientes
De acuerdo con un reporte de Spot2. mx en ciudades como Guadalajara y la capital del país, hay una migración hacia la búsqueda de bodegas chicas y céntricas por parte de cadenas de supermercados y farmacias que quieren descentralizar su inventario y entregar el mismo día.
Pero también por parte de aplicaciones de entrega que buscan surtir despensas en minutos como Rappi.
La plataforma logística de última milla, 99minutos aseguró que el agresivo avance de Tik Tok Shop en México detonó un repunte crítico en la demanda de infraestructura de fulfillment urbano. El verdadero desafío para las empresas, agregó, ya no solo consiste en generar ventas en la pantalla, sino en “transitar hacia modelos de almacenamiento local y última milla descentralizada que permitan procesar y entregar esos pedidos en poco tiempo”, señaló la empresa de logística.
“Las empresas que acerquen su inventario al consumidor y automaticen su preparación de pedidos, tendrán una ventaja competitiva importante frente a quienes siguen operando con modelos tradicionales de distribución”, señaló Wagner Aoki, Gerente de Programas Senior de 99minutos.
Lo anterior se enmarca en una lógica en la que el comercio minorista, afectado por los precios de las rentas de locales comerciales, creció apenas 2.4 por ciento en mayo pasado a tasa anual, mientras el e-commerce avanzó 12 por ciento anual, es decir, más de cinco veces ese ritmo, de acuerdo con la Encuesta Mensual sobre Empresas Comerciales, elaborada por el Inegi.
El fenómeno no tiene el mismo origen en cada ciudad, según Spot2. mx. El corredor industrial de Nuevo León opera con una ocupación cercana al 97 por ciento, lo que empuja parte de la distribución hacia zonas como Santa Catarina y San Nicolás.
Mientras que en Querétaro, el corredor de El Marqués, consolidado por la industria aeroespacial y automotriz del Bajío, busca no solo megabodegas de distribución, sino espacios fragmentados para importadores y distribuidores regionales.
Más allá de las microbodegas, Proximity Parks, especializada en el desarrollo, arrendamiento y gestión de propiedades industriales en zonas urbanas consolidadas es un jugador importante en la logística de última milla de compañías como Mercado Libre, Amazon, FedEx, DHL, Tiendas Coppel, Unilever o AutoZone.
“El reto desde que nacimos ha sido el mismo: encontrar estos espacios que son agujas en un pajar. Nosotros no hacemos bodegas en las afueras de las ciudades, sino dentro de la ciudad. Lo que buscamos es acercar a nuestros clientes lo más posible a donde están los consumidores finales para que logren hacer entregas más rápidas y baratas”, señaló el CEO de Proximity Parks, Mario Berlanga.
La compañía cuenta con 17 propiedades, 13 de las cuales se ubican en la capital del país, dos en Monterrey y una en Guadalajara, aunque la apuesta es agregar de tres a cinco parques al año. Además, de acuerdo con Berlanga, la meta es pasar de los 700 a los mil millones de dólares en activos administrados en el siguiente trienio.
“El nombre del juego para nuestros clientes es eficiencia, que puedan entrar y salir muy rápido. La mayoría de nuestras propiedades, funcionan como pulmones que inhalan y exhalan paquetes todo el día. Nos apoyamos por la inteligencia artificial y por algoritmos propios que hemos ido desarrollando y nos permiten entender dónde hay un cuellos de botella logísticos”, concluyó Berlanga.
