Marcado por los nuevos hábitos de uso del trabajo híbrido, la reducción en la tasa de disponibilidad en los corredores de mayor movimiento y un escenario de estabilidad en la demanda de espacios, el escenario que mueve la dinámica de oficinas en la Ciudad de México (CDMX) al cierre de la primera mitad del año cambió.
Es una dinámica que destaca el desempeño que presentan los corredores del Distrito Financiero (CBD) integrado por Polanco, Reforma y Lomas los más demandados y donde se ubican actualmente los nuevos desarrollos, además de concentrar más del 40% de espacio pre-arrendado.
No obstante y el promedio general deja ver cómo “el crecimiento del mercado de oficinas sigue siendo de la actividad interna, es donde está el crecimiento importante”, dice Héctor Klerian, director ejecutivo de capital markets en México de JLL.
En este sentido, la absorción de espacio nuevo de oficinas en la primera mitad del año fue impulsada por la demanda del mercado interno y el espacio pre-arrendado de 3 edificios que entraron al mercado agregando 196 mil 799 m2, indica el más reciente reporte de la empresa.
Con 464 edificios que concentran un inventario de 8 millones de m2, el mercado de la Ciudad de México cuenta con una oferta de 1.4 millones de m2, del cual 42 por ciento son espacios acondicionados.
Klerian dice que uno de los desafíos para el inicio de un nuevo ciclo en el mercado es el tiempo que lleva consolidar y salir al mercado de un proyecto. “Es un gran reto el tiempo que tarda: la dificultad de encontrar un terreno, los permisos y luego construir. Por tanto, la planeación es larga y el retorno de inversión es en promedio a 5 años”, detalla.
Por lo anterior, actualmente los cap rate del segmento corporativo se ubican en un nivel de 8 a 8.5%, además de que por la actual paridad cambiaria peso-dólar las condiciones de los contratos tienen cláusulas de protección que buscan los inquilinos hecho que ha reflejado la estabilidad durante años en los precios.
“Si bien viene un buen momento de precios para los corredores con baja disponibilidad como el CBD, el nivel actual del peso ha hecho inviable que en contratos en dólares se cobren rentas con una dinámica de hard dollar”, explica sobre la condición complementaria de que sigue siendo un negocio con baja participación de jugadores institucionales y alta inercia de propietarios integrados a grupos de family offices.
Con un precio de renta promedio de salida de $24.90 dólares por m2 de renta mensual que creció en el último año 2%, existen a la fecha 5 edificios en construcción que añadirán en lo que resta de 2026, 111 mil 439m2 al inventario.
Espacios acondicionados avanzan en el mercado
Producto de la necesidad en las empresas de acortar el tiempo de relocalización de espacios de trabajo, el mercado de oficinas en CDMX ha visto incrementar la absorción de áreas acondicionadas.
Un reporte de la firma Spot2 al cierre de la primera mitad del año revela que éste tipo de oficinas ha flexibilizado los contratos de arrendamiento e incrementado su participación especialmente en zonas de mayor actividad.
Con base en datos generados por IWG y la dinámica de la plataforma de propiedades, 50% de la oferta institucional de oficinas en corredores corporativos tradicionales se comercializa con esquemas flexibles o acondicionados.
En consecuencia, la fragmentación también es geográfica. “Cuando la plataforma que mide la demanda real y la consultora que mide la oferta institucional llegan casi al mismo número por caminos distintos, dejó de ser una moda y se volvió estructura de mercado. La mitad de las oficinas disponibles en la Ciudad de México ya no se rentan vacías: se rentan listas para operar”, dice Vianey Macías, Head of Market Research, Spot2.
Edith Zariñana, directora de operaciones de IWG dice que las tasas de disponibilidad de 9% en Reforma y Del Valle con 17% reflejan dos lógicas distintas de decisión en los inquilinos. “Uno se paga por status y cercana, el otro se negocia por margen y velocidad de instalación”, detalla.
En este sentido, Macías dice que dichas tendencias reflejan cambios en los plazos de los contratos, mismos que se han reducido de los 10 años frecuentes a 3 años en espacios clase A, dado que “estamos viendo que las empresas ya no quieren comprometerse con la oficina a largo plazo”.
