Luego de la decisión de Estados Unidos de no renovar en su formato actual el T-MEC, el mercado inmobiliario industrial orientado a la manufactura de exportación crea una configuración alejada del largo plazo con la llegada del nearshoring selectivo.Este momento marca un nuevo ciclo ante el escenario diferenciado de las condiciones para la manufactura de exportación y la consecuente incertidumbre que nutre el ritmo de la integración comercial en América del Norte.
Desde 2025, el mercado inmobiliario industrial de las regiones norte y noroeste registró cambios importantes en el ritmo de absorción, la llegada de nuevos proyectos al mercado y la pausa en decisiones de arrendamiento de espacio de empresas vinculadas con la manufactura de exportación.Analistas consideran que la continuidad en la revisión anual impactaría sectores estratégicos como el automotriz en el norte del país, donde se extienden sólidas líneas de manufactura con destino de exportación, luego de que dejaron los niveles récord del tiempo de pandemia en disponibilidad y precios al alza.Lo registrado en ese lapso mostró un incremento de 36% en la disponibilidad y la sobreoferta de algunos mercados, señala el reporte del mercado industrial al cierre de 2025 de JLL México al destacar el menor dinamismo en el impacto del nearshoring por la integración en cadenas de suministro norteamericanas reflejado en un nivel promedio de 7.6% de disponibilidad.Sin embargo, Ernesto Rodríguez, CEO de la firma asegura que “si bien (lo anunciado) no era lo que estábamos esperando un acuerdo con reglas claras de largo plazo, hoy en día ya sabemos cuál va a ser el futuro y qué es lo que va a pasar. Aunque hay algunas renegociaciones, seguimos siendo el socio comercial más importante de Estados Unidos y Canadá el segundo”.
Dice que finalmente el acuerdo comercial va mucho más allá que la manufactura, “tiene que ver con propiedad intelectual, cuestiones ambientales, laborales, de agricultura y otros temas donde habrá distintos movimientos”.Desde su perspectiva, el movimiento actual de proyectos build to suit (BTS) llegará a ser nutrido con producto especulativo, una vez que en el mercado se entienda el ritmo de las condiciones comerciales.
El reporte señala una absorción neta de 83% del volumen promedio registrado en los 6 años previos, al tiempo que el inventario aumentó 8.8% conforme al dinamismo que experimentó previamente la demanda por lo que este nivel no visto desde 2024 elevó el inventario disponible de 23 a 31 meses.
Por su parte, las rentas promedio nacionales alcanzaron los 7.29 dólares por m2 mensual, las mismas que en 2024.
Hasta ese momento, el noroeste que en total contaba con un inventario de 25.9 millones de m2, un desempeño deficiente con absorción neta negativa y un inventario creciente con sobre oferta en Ciudad Juárez, Mexicali y Tijuana.
En el caso del noreste cuyos mercados suman un portafolio de 33.7 millones de m2, destaca Monterrey al mantenerse como el centro industrial con el ajuste saludable y planificado de un inventario que creció 12% con la salida de oferta sofisticada.De igual manera, destaca en la región el corredor Saltillo- Ramos Arizpe catalogado como el mercado más equilibrado y resiliente ante la demanda automotriz y manufactura por la infraestructura energética que opera en la región.
La sombra del cisne gris
La inercia del sector automotriz en algunas regiones inmobiliarias es importante por el impacto que genera en ingresos a través de una tendencia identificada como el cisne gris.
Sólo la industria de autopartes registró un crecimiento anual récord de 9.5%, equivalente a 31 mil millones de dólares al cierre del primer trimestre de 2026, pero el efecto por venir se ubica en otros nichos impactados como el textil, acero y el déficit energético que son vistos como desafíos importantes para la continuidad de nuevos proyectos inmobiliarios.De acuerdo con Spot2, el actual entorno comercial genera incertidumbre sobre las condiciones de esas revisiones recurrentes y pesa sobre las decisiones de inversión en bienes raíces industriales, al grado de impactar e incluso pausar algunos proyectos.
Aún así, Vianey Sánchez, head of market research de la plataforma prevé que en general, con o sin tratado la integración norteamericana seguirá.
“La inversión privada va a seguir con la cautela que traíamos desde 2025 y va a ser generalizada en todo el país. El comercio más bien se vuelve mucho más selectivo y la inversión está mucho más ordenada. Llevamos un año y medio de proyectos pausados o más lentos, pero la diferencia es que ya tenemos certidumbre de que el tratado sigue (aunque se revise año con año)”, asegura.
La salida en el proceso por venir, dice, requerirá “estructurar muy bien las líneas estratégicas de acción de cada región del país, tal vez es momento de poner en marcha la proactividad de los sectores desatendidos”.
En consecuencia, aunque el epicentro de la exposición al T-MEC se concentra en el norte del país por su alta dependencia automotriz, el panorama nacional está más matizado.
Por ejemplo, el Bajío comparte parte de ese riesgo por su peso en autopartes, pero también alberga una base creciente de electrónica, equipo médico y semiconductores que opera bajo una lógica distinta a la automotriz.
Así, concluye que “el resultado es un mapa de riesgo desigual, mientras en el norte automotriz opera bajo la sombra de revisiones anuales que pueden pausar decisiones de inversión, otros nichos industriales del país avanzan con una lógica de oportunidad más que de contención”.
