La decisión del presidente Donald Trump de no renovar en su formato actual el T-MEC, aviva el escenario de incertidumbre que ha previsto el mercado inmobiliario industrial, en especial el vinculado con actividades de manufactura de exportación.No es un tema menor, ni ajeno al escenario de quienes participan en este negocio y que experimentaron hace 6 años un período de incertidumbre, producto de la renegociación del antiguo TLCAN, que dio origen al actual acuerdo comercial con México y Canadá.El acuerdo que no se renovó, había modificado previamente reglas del juego en sectores estratégicos como el automotriz, donde decenas de usuarios vinculados de parques industriales evaluaron la continuidad de inversiones y por ende, pausaron decisiones de absorción de espacios industriales.
Desde 2025 el mercado industrial de las regiones norte y noroeste del país donde se extienden sólidas líneas de manufactura con destino de exportación, habían observado un impacto evidente al comparar los niveles récord del tiempo de pandemia en baja disponibilidad y precios al alza.Lo registrado en 2025 mostró un incremento de 36% en la disponibilidad y la sobreoferta de algunos mercados.El reporte del mercado industrial al cierre del año pasado de la firma JLL destaca el beneficio menos dinámico del nearshoring por la integración en cadenas de suministro norteamericanas reflejado en un nivel promedio de 7.6% de disponibilidad.En el documento se señala una absorción neta de 83% del volumen promedio registrado en los 6 años previos, al tiempo que el inventario aumentó 8.8%.Con este número no visto desde 2024, el tiempo del espacio disponible pasó de 23 a 31 meses.
Por su parte, las rentas promedio nacionales alcanzaron los 7.29 dólares por m2 mensual, las mismas que en 2024.
Sin embargo, el noroeste que en total cuenta con un inventario de 25.9 millones de m2 mostró a finales del año pasado, un desempeño deficiente con absorción neta negativa y un inventario creciente con sobre oferta en Ciudad Juárez, Mexicali y Tijuana.
En el caso del noreste cuyos mercados acumulan 33.7 millones de m2, destaca Monterrey al mantenerse como el centro industrial, no obstante la desaceleración demanda espacio de sólo 55% respecto al promedio de los últimos 6 años, así como el ajuste saludable y planificado con la salida de oferta sofisticada.
Así, el inventario que registró un crecimiento de 12% equivalente a un ritmo de 9.7% de disponibilidad promedio por el fenómeno de expansión con una participación de espacios clase A fomentaría la migración de inquilinos.En esta región destaca el corredor Saltillo- Ramos Arizpe catalogado como el mercado más equilibrado y resiliente ante la demanda automotriz y manufactura por la infraestructura energética que opera en la región. A su vez, Reynosa y Nuevo Laredo siguen siendo considerados centros logísticos estratégicos.
Voltear la mirada al norte industrial permite entender el escenario esperado a través del registro de números que reflejan la alta inercia de los cambios que generará el nuevo escenario comercial. En consecuencia, la demanda de espacio para la manufactura y logística serán modificadas, debido a los previsibles cambios en las decisiones de asignación de capital.Nos referimos a los requisitos de contenido regional con altos niveles provenientes de Estados Unidos y los mecanismos de resolución de controversias en secciones como la 232 donde se define el tratamiento en el acero y aluminio, tienen un efecto directo en las cadenas de suministro transfronterizas.
Así, la absorción de bienes raíces industriales relacionada con la manufactura de exportación estará sujeta al resultado del nuevo acuerdo comercial. Así lo plantea el reporte señalado al ser considerado uno de los elementos de riesgo más importantes en el lapso 2027-2029.
Pensar lo contrario, es ignorar el efecto de las variables políticas y normativas comerciales por venir, elementos que crearán como ha sido en el pasado, estrategias ganadoras de ajuste en uno de los nichos más resilientes y maduros del real estate mexicano.