La incorporación de nuevas tecnologías como la Inteligencia Artificial (IA) predictiva, que permite anticipar las preferencias del consumidor y optimizar inventarios en tiendas físicas, irrumpen en el mercado inmobiliario comercial en el actual momento de recuperación.
Esta tendencia involucra un escenario de restablecimiento en un mercado que cuenta con un inventario que alcanza 25.4 millones de m2 de centros comerciales con superficies mayores a 10 mil m2, donde los conceptos predominantes son los power center y fashion mall.
De acuerdo con el reporte Insight Mercado de Retail México 2025 de CBRE México, la integración de tecnologías avanzadas y el crecimiento de infraestructuras en regiones clave dictarán la pauta para el cierre de 2026.
Actualmente Ciudad de México y el área metropolitana (región Metropolitana) representan junto con la zona Centro que involucra Aguascalientes, Estado de México, Hidalgo, Morelia, Morelos, Puebla, Querétaro, San Luis Potosí, Tlaxcala y Morelos, 49% del inventario nacional.Al inicio de 2026, el área rentable de CDMX y área metropolitana lideraba el mercado nacional con un inventario de 8.1 millones de m2 de centros comerciales con superficies mayores a 10 mil m2, seguido por Monterrey y área Metropolitana con 2.1 millones de m2, al igual que Guadalajara y zona metropolitana que suma un total de 1.8 millones de m2.
Esta inercia viene de un inventario que se ajustó a finales de 2023 en número de centros comerciales y superficie rentable, mientras que este año se prevé integren 0.4 millones de m2 de espacios actualmente en construcción.Se trata de los centros comerciales como Mercurio Town, Centro Tulum, Antara (ampliación), Espacio Condesa y Avanta en Querétaro que serán integrados al mercado en la segunda mitad del año.
Una tendencia complementaria señalada por el reporte es la llegada de nuevas marcas, hecho que posicionó a México como un destino prioritario para el capital extranjero, en particular en la región Metropolitana ingresaron 12 nuevas marcas internacionales principalmente de Estados Unidos especializadas en la moda.De la misma manera destaca la transición hacia modelos que combinan la compra en tienda con un enfoque omnicanal integrado, “tendencia que busca satisfacer la necesidad de comunicación constante del consumidor moderno a través de tiendas flagship, experiencias sensoriales y marcas con sentido”.
Zona dorada, gentrificación y mercado
Análisis complementarios sobre la evolución que guarda el mercado inmobiliario comercial destacan el efecto del Mundial FIFA 2026, en especial en corredores de alta demanda en Ciudad de México (CDMX).
Sin embargo, un estudio reciente Mac Arquitectos Consultores revela que contrario a lo que se ha percibido sobre el aumento de precios en ciertos corredores, “si bien existe una clara presión en precios y una creciente segmentación socioeconómica del mercado, no hay evidencia contundente de una sustitución demográfica masiva, ni de una captura estructural del parque habitacional por población extranjera o plataformas digitales”.
Así, el fenómeno observado en el corredor Roma–Condesa–Escandón “responde con mayor precisión a un proceso de encarecimiento del mercado inmobiliario, caracterizado por una desconexión entre precios y capacidades de pago locales, oferta y demanda; más que a un desplazamiento sistemático de la población residente”.
Juan Ignacio Rodríguez, director general de la firma, destaca que contrario a la gentrificación, “lo que emerge no es tanto un proceso de sustitución poblacional acelerada, sino una transformación progresiva del mercado inmobiliario hacia segmentos de mayor ingreso”.
De acuerdo con el análisis, entre 2020 y 2025, el número de habitantes se mantuvo estable, con variaciones marginales y una ligera tendencia a la baja en las proyecciones hacia 2030.
En consecuencia, no hay un crecimiento explosivo ni una presión externa que esté “llenando” la zona con nuevos residentes. “Lo que sí cambia es la estructura de los hogares: cada vez son más pequeños, más fragmentados, más acordes con estilos de vida urbanos contemporáneos”, destaca.
Se trata de indicadores que complementan la evolución experimentada por el corredor donde prevalecen factores macroeconómicos como la menor capacidad adquisitiva, el encarecimiento de la vivienda por inflación y una menor oferta de vivienda, resultado de las carencias de planeación urbana.
