Atender la demanda insatisfecha con formatos y escala ad hoc al consumo actual son las principales tendencias que nutren el crecimiento del retail en México.
En este sentido, la llegada del retail de acompañamiento destaca como la variable que define el escenario actual de los centros comerciales, inmersos en una recuperación marcada por la menor intensidad ante los cambios de los últimos años.Estas tendencias se evidencian en los precios registrados en el Valle de México, que concentran 56% de la actividad nacional, donde corredores como Polanco superan precios de $37 dólares por m2, mientras que los valores promedio de la ciudad de locales pequeños con superficies de 21 a 60 m2 duplican las rentas respecto a lo que paga una ancla departamental de más de 400m2.
En su último reporte, la firma Spot2 asegura que “una tendencia dominante será la consolidación del modelo omnicanal: más locales que operan como nodos logísticos y más desarrollos que siguen la vivienda nueva ligada al nearshoring”. En función de lo anterior, los corredores prime mantendrán sus rentas por escasez de espacio, mientras el crecimiento en volumen se concentrará en formatos de proximidad y usos mixtos.
La plataforma señaló también que en el segundo trimestre el mercado dejó de premiar un solo formato comercial.
“El valor del m2 está determinado por la función que desempeñan los flagship stores y locales en corredores prime enfocados en la experiencia y visibilidad”, detalló.Destaca también la creciente presencia de las tiendas ancla y otros formatos que generan tráfico, la logística de última milla y el crecimiento de nuevas zonas habitacionales”.
En consecuencia dice “los centros comerciales maduros reconvierten la superficie en dark stores y micro-fulfilment por lo que el local dejó de ser una tienda y se convirtió en un nodo de última milla”.
Expansión menos masiva y precisa
Respecto al pipeline de proyectos previstos para el lapso 2026-20218, Mac Arquitectos Consultores define a este lapso como una tendencia de menor expansión, pero más precisión.
“Los 22 proyectos identificados confirman una transición importante, ya que el listado refuerza por clasificación la idea de un mercado más compacto”, indica la firma en su más reciente reporte a nivel nacional, con base en la información reportada por los jugadores institucionales del mercado.
Indica también la relevante participación de los neighborhood centers al representar 13 de los 22 proyectos identificados, mientras que los community centers suman 6 y los regional malls apenas 3.
En términos de superficie rentable reportada, los neighborhood centers concentran 167 mil m2, los community centers 157 mil m2 y los regional malls, 91.5 mil m2.
El pipeline también muestra concentración temporal: 13 proyectos están programados para 2026, con 289,826 m2 de ABR identificada; 5 proyectos corresponden a 2027, con 68,263 m2; 2 proyectos a 2028, con 30,900 m2; y uno adicional a 2030.
Asimismo revela como un punto estratégico “que tres de estos proyectos corresponden a ampliaciones o remodelaciones de centros comerciales existentes: Antara, Pabellón Polanco y Plaza Americana Otay”.
Es una inercia relevante porque confirma una de las principales tesis del mercado actual: “el mayor valor no está en abrir nuevos frentes de desarrollo, sino en ampliar, densificar y reposicionar activos existentes con ubicaciones consolidadas”.
La empresa dimensiona el potencial de la expansión regional, bajo la premisa de que la oportunidad no está en desarrollar proyectos comerciales de manera homogénea, sino “entender con precisión dónde existe demanda insatisfecha, qué formato requiere cada mercado y qué escala puede absorber de forma sana”.
En su Índice de Desarrollo Comercial, Mac Arquitectos identifica 61 ciudades con potencial relevante, considerando aquellas con déficit comercial y capacidad para justificar al menos 10,000 m2 adicionales de área bruta rentable.
En conjunto, estas ciudades representan un potencial estimado de 1.84 millones de m2 adicionales.
El análisis regional muestra también que el potencial no está concentrado sólo en las grandes zonas metropolitanas.
Por número de ciudades con potencial, destaca noroeste con 15 ciudades, Bajío y Centro-Golfo con 9 cada una, Sur con 8, Occidente con 6, Centro y Sureste con 5 cada una, y Norte con 4.
