Reconversión y espacios flexibles ganan terreno

A finales de 2022, lapso en que la absorción neta positiva fluctuaba en el mercado de Ciudad de México (CDMX) entre 70 y 100 mil metros cuadrados, distintos análisis destacaban el peso de este indicador.

Desde entonces, los desarrolladores ejercieron inversiones en la adecuación de espacios, estrategia acompañada por la flexibilización de las condiciones de los contratos de arrendamiento, hecho que traerá en el futuro inmediato un movimiento migratorio hacia mejores espacios, una tendencia reconocida como el fly to quality.

Pero la evolución también está marcada por el impacto que desempeña la reconversión de uso en los espacios actualmente destinados a las oficinas, una tendencia que si bien aún no es tan representativa, sí genera un efecto en el desempeño del mercado.

Hasta 2022 estas alternativas de transformación hicieron factible la transición hacia espacios de vivienda en renta con formatos de co-living, o bien el coworking, que permitieron colocar en el país más de 494 mil m2.

Este movimiento se complementa con la configuración de espacios de oficinas en espacios tradicionales tipo flex space por cierre de centros y reducciones de huella de espacio ocupado en las empresas bajo lineamientos de la estructura operativa en el regreso. “Uno de los principios fundamentales en la cultura empresarial mexicana es la importancia de las relaciones interpersonales”, señala la primera Encuesta de Gensler sobre Espacios de Trabajo en México. Destaca también el rol fundamental que juega la oficina en la creación de estas relaciones al facilitar un espacio para las reuniones presenciales, aunque basado en la oportunidad de apoyar el ecosistema restante de modalidades de trabajo en la oficina”.

“Los inquilinos buscan un ecosistema. No quieren construir espacios de esparcimiento y amenidades dentro de su contrato de arrendamiento, ellos prefieren compartir espacios con otros inquilinos para apoyar iniciativas sociales, de innovación y colaboración”, dice Sheryl Schulze, responsable de Repositioning & Landlord Services en Gensler. Analistas también consideran que el efecto de esas tendencias en la recuperación está relacionado con la participación de empresas en sectores ganadores del proceso, como las de los sectores tecnológicos y aquellas que asumen el trabajo híbrido, el rediseño de los entornos, la sustentabilidad y la integración de la tecnología.

Estos factores son los que crearon oportunidades en un nicho inmobiliario que experimentó 24 meses de inestabilidad y cifras negativas, que ahora plantean un escenario de estabilidad hacia finales de 2024, de acuerdo con una previsión de la firma Newmark.

Estadísticas de esta firma de servicios inmobiliarios indican que al cierre del primer trimestre del año, la participación de la reconversión de oficinas del inventario actual total más relevante se generó en los corredores Reforma Centro e Insurgentes con 3.4 y 2.6% de participación, respectivamente. Otro aspecto que destaca de ese registro es que corredores con un mayor número de proyectos en construcción como Santa Fe y Norte, registraron tasas de 1.1% y 2.5% de espacios que consideraron la reconversión como alternativa.

Coworking ajusta y amplía

Un estudio de CBRE sobre el impacto del espacio flexible determina que esta tendencia se convirtió en una estrategia de ubicación, espacio y plazos flexibles en contratos para las empresas.

“El trabajo cooperativo significa trabajar en coordinación en la misma oficina integrada, como una forma de trabajo que permite a profesionales independientes, emprendedores y PYMES para compartir espacio y aprovechar experiencias laborales”, detalla la firma.

Así, el inventario de áreas de trabajo tipo coworking en Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey creció entre 2020 y 2022.

Esta inercia representó que el inventario de este tipo de espacios se redujera 8%, pero que las ubicaciones crecieran 6%.