WeWork reinventa ‘Godinlandia’

Mucho ha cambiado desde la primera vez que WeWork intentó salir a bolsa: un nuevo líder, menos empleados, una pandemia mundial. Pero hay algo que sigue igual: todavía pierde dinero. De hecho, la pérdida de 2 mil 980 millones de dólares registrada en el primer semestre de este año es tres veces mayor que la del mismo período en 2019. Aun así, los inversionistas fueron más acogedores esta vez, lo que hizo que las acciones subieran 8 por ciento en el primer minuto de negociación del 20 de octubre.

El acuerdo del mes pasado es la culminación de una saga de dos años para que WeWork comenzara a cotizar en bolsa. Cuando lo intentó en 2019, era un gigante de bienes raíces y tecnología. La compañía, que alquila espacio para oficinas, fue una de las nuevas empresas más valoradas del mundo y el inquilino de oficinas más grande en su ciudad natal, Nueva York, con ubicaciones en el mundo.

A los inversionistas les ha dicho que está saliendo de la crisis del COVID y argumenta que los clientes buscan cada vez más oficinas flexibles para adaptarse a la fuerza laboral que quiere dividir el tiempo entre el hogar y la oficina. En una presentación del 7 de octubre, la compañía dijo que obtuvo 228 millones de dólares en ingresos en septiembre, su mejor mes del año, y que su ocupación ha subido al 60 por ciento.

A principios de 2020, nombró a un nuevo CEO, el veterano de la industria inmobiliaria Sandeep Mathrani, célebre por haber orquestado la transformación del gigante de los centros comerciales General Growth Properties. La tarea de Mathrani es demostrar a los inversores que la idea central de WeWork siempre fue sólida, incluso si su gerencia original no lo fue. “La flexibilidad es la médula del futuro de la oficina”, dijo recientemente.

Bajo la batuta más frugal de Mathrani, la compañía se ha deshecho de muchas inversiones y negocios paralelos de la era Neumann, como una escuela primaria (donde algunos de los hijos de Neumann estudiaban) y una compañía de piscinas de olas.

WeWork también se sacudió de sus 500 peores contratos de arrendamiento inmobiliario, ya sea renegociándolos o cancelándolos, y dice que ha reducido sus gastos de alquiler en 400 millones de dólares y sus gastos administrativos en mil millones de dólares. Ha comenzado a traspasar obligaciones de arrendamiento en el extranjero mediante la firma de acuerdos de franquicia con otros operadores en lugar de administrar sus propios edificios. Los clientes corporativos, que tienden a ser clientes más estables y de más largo plazo que los trabajadores individuales, representan hoy más de la mitad de su base de inquilinos.

WeWork ahora cotiza en la Bolsa de Valores de Nueva York con el símbolo de cotización WE.

Atrás quedaron las excentricidades de Neuman

Cuando WeWork intentó salir a bolsa hace dos años, fue un desastre absoluto. La compañía quemaba dinero a un ritmo de 2 mil millones de dólares al año, y su errático y ególatra director ejecutivo, Adam Neumann, se había enriquecido vendiendo acciones mientras persuadía a los inversores privados para que valoraran WeWork en 47 mil millones de dólares inflados. Los inversores públicos rechazaron ese precio, la startup se vio obligada a retirar su oferta pública inicial, Neumann renunció y miles de empleados perdieron sus trabajos, todo en el lapso de unos pocos meses.

Aunque las acciones subieron en su debut, el valor del acuerdo de cerca de 9 mil millones de dólares es una fuerte caída frente a la valoración de 47 mil millones de dólares que SoftBank le dio en 2019.

A pesar de que su modelo de ingresos ya no gravita en torno a los trabajadores individuales, el atractivo de WeWork todavía se basa en gran medida en la idea de que brinda experiencias laborales divertidas para autónomos y empresarios que, de otro modo, estarían trabajando en cafeterías o en las mesas de sus cocinas. En algunos casos, la pandemia aumentó el atractivo de los argumentos de venta de WeWork: comodidad y comunidad.

De confinamiento, amigos y limonadas

Adam Cohen-Aslatei, fundador y CEO de la aplicación de citas S’More, tenía una pequeña oficina en un edificio de WeWork en Midtown Manhattan para sus ocho empleados. La oficina cerró temporalmente tras una exposición al COVID en marzo de 2020, y Cohen-Aslatei fue el único que regresó al abrir. WeWork tenía seis pisos de oficinas en ese edificio, pero la mayoría de los días solo iban él, algunos más y el personal administrativo y de limpieza. “Tenía seis pisos enteros para mí. Hubiera podido correr desnudo y nadie lo hubiera sabido”.

Cohen-Aslatei caminaba a su oficina de WeWork a diario porque en su apartamento de un dormitorio él y su esposo no tenían espacio para trabajar. Tras unas semanas, se hizo amigo de la otra persona que iba con frecuencia, el fundador de una startup de tamaño similar que trabajaba al otro lado del pasillo. Los dos se comenzaron a saludar de lejos, luego empezaron a pedirse consejos sobre qué abogados contratar y qué herramientas de análisis comprar, y terminaron compartiendo cervezas tras finalizar el día. “Durante un año fuimos solo nosotros dos y nos hicimos mejores amigos”, dice Cohen-Aslatei.

En agosto, las dos startups trasladaron a sus 15 empleados a una oficina compartida en otro edificio de WeWork. La oficina en Midtown comenzó a llenarse de empleados de WeWork que trabajaban allí mientras se renovaba la sede principal de la empresa. Las ventajas regresaron en mayo: kombucha, limonada, té helado y café nitro, dice Cohen-Aslatei, aunque ya no ofrecían cerveza, cuenta.

Las empresas aún no están seguras de qué hacer a medida que se instalan en una nueva realidad donde muchos empleados preferirán un modelo híbrido de trabajo desde casa y en la oficina. WeWork ha introducido productos como pases de acceso total y otros bajo demanda para adaptarse a los usuarios, también está cortejando a las empresas inmobiliarias cuyos negocios se han visto complicados por la pandemia. Recientemente, se unió a Cushman & Wakefield para dar espacio de oficina flexible a los inquilinos que no están seguros de cuánto necesitarán en un futuro pospandemia. Y ha comenzado a explorar acuerdos para convertir el espacio infrautilizado en las tiendas en espacios de co-working, incluido uno reciente con Saks Fifth Avenue, que le permite acceder a más bienes raíces sin tener que asumir nuevos contratos de arrendamiento.

Cualquiera que sea la solución, WeWork deberá asegurarse de que sus oficinas sean lo suficientemente atractivas como para que valgan la pena el dinero y el viaje. Tommaso Tosi, fundador de la startup Titanss, dice que se sintió decepcionado al principio de la pandemia cuando probó las oficinas de WeWork y era la única persona en tres pisos vacíos. Pero hace poco llegó a San Francisco desde Londres y encontró lo que estaba buscando: en un entorno de oficina amigable.

En mayo, en un inmueble de WeWork en el distrito financiero de San Francisco, los inquilinos socializaban, el café fluía y, lo más importante, había una mesa de ping-pong y compañeros dispuestos a jugar. Para el verano, la oficina estaba llena. Lo que agradó a Tosi, que estaba ansioso por conocer a otros emprendedores. “Voy y trabajo en un escritorio precioso, y allí conocemos a otros fundadores, haciendo sus propias startups”, dice. “Al estilo Silicon Valley, ¿sabes?”

De vuelta a una aldea ‘godín’... pero flexible

El asentamiento humano de la Torre Reforma Latino, sobre Paseo de la Reforma, en la Ciudad de México, con sus horas críticas para la entrada y las largas filas que se formaban desde el transporte público, o bien, para entrar a su estacionamiento, disminuyeron durante el confinamiento más estricto de la pandemia.

Desaparecieron las filas godínez para subir por algunos de los elevadores y dirigirse a los cubículos, así como también lo hizo la diversión y charla en alguna de sus barras de café o sofás dentro del coworking. Sin embargo, las oficinas de WeWork nunca cerraron.

En México, la compañía dio facilidades de acceso a los godínez, como se le conoce popularmente a la persona que trabaja en una oficina con una jornada determinada, que no pararon sus labores en ese lapso, así como la flexibilidad de contratos temporales y la descentralización de las sedes o corporativos, ofreciendo trabajar desde cualquier oficina del grupo.

Álvaro Villar, General Manager de WeWork México, advierte que el futuro de la oficina significa esa flexibilidad, por lo que la compañía se ha enfocado en consolidar su recuperación y crecimiento tras la pandemia en atender la demanda de espacios ‘hechos a la medida’ para el trabajo híbrido y el home office, obligado para muchas firmas desde el año por el coronavirus.

“La gente está buscando más soluciones que les hagan pensar en un uso inteligente de los espacios, no quieren estar atados, quieren que su tarjeta les dé acceso a muchas más oportunidades. Es lo que estamos trabajando hoy en tratar de expandir todo ese mundo de posibilidades para nuestros miembros”, dijo en entrevista para Bloomberg Businessweek México.

La compañía aceleró su crecimiento hasta seis veces desde el inicio de la pandemia, por la mudanza de empresas principalmente de tecnología, servicios, manufactura y call centers en México, que necesitaban de un espacio adecuado para sus operaciones centrales, mientras miles de sus trabajadores realizaban trabajo remoto desde casa.

Sin embargo, como a muchas industrias y el mercado corporativo en particular, la pandemia obligó a cerrar espacios de trabajo y a reducir los niveles de ocupación debido a las medidas sanitarias obligadas desde marzo de 2020. Hoy a pesar del semáforo verde en algunas ciudades como la de México, así como aforos al 80 por ciento, la recuperación aún es lenta para las empresas.

“En términos de ocupación estamos como a unos 15 puntos de lo que estábamos pre pandemia, por lo que consideramos que estamos ya en la fase final de recuperación; en términos de tráfico, ha aumentado un 600 por ciento desde que empezó la pandemia hasta ahora”, agregó.

Villar aseguró que a pesar de esta situación, WeWork ha logrado ligar doce meses de crecimiento consecutivo en México, sumando en promedio entre 2 mil 500 y 3 mil nuevos miembros de manera mensual, lo que los acerca cada vez más a sus metas del 2022.

“Al final va aumentando esa tasa de ocupación y nos acerca a nuestro objetivo que es cerrar el año con una ocupación que nos permita hablar en 2022 de volver a crecer, de añadir nuevas plazas, poder platicar de nuevas ciudades en nuestro plan de crecimiento para el año que viene”, declaró.

Retoman el rumbo

Para la compañía en México, el debut en la bolsa es un punto de inflexión para acelerar el crecimiento de los planes de WeWork en las más de 150 ciudades que opera alrededor del mundo.

“El impacto que pueda tener a nivel México creo que es extensible a cualquier otra región, la confianza que va a haber en nuestro modelo va a ser mayor, van a ser más los corporativos que se acercan con nosotros y la tranquilidad de ser una empresa que cotiza en Bolsa va a ser un gran diferenciador con otros espacios de trabajo”, dijo Villar.

En México, WeWork opera 25 edificios de oficinas, de los cuales 16 de estos se encuentran en la Ciudad de México, el mayor mercado de oficinas en el país, 6 más en Monterrey y el resto en Guadalajara, donde se espera para finales del 2021 se inaugure una nueva ubicación del portafolio.

“Tenemos una apertura más en Punto Sur en Guadalajara para finales de año, en diciembre debemos estar abriendo nuestra cuarta ubicación y para el año que viene estamos ya en pláticas con algunos desarrolladores y algunas Fibras hacia dónde debemos crecer, entendiendo que debemos otorgar mayores posibilidades a nuestros miembros”, detalló.

Entre sus planes se encuentra analizar la llegada a nuevas ciudades, más allá de estas tres consolidadas y desarrollar un nuevo producto, que ayude a tener acceso a cualquier espacio, descentralizado y con contratos flexibles para las empresas.

“Para este año tenemos que terminar de consolidar o materializar toda esta demanda que estamos recibiendo, estamos añadiendo hoy unos 3 mil miembros al mes lo cual nos posiciona en un lugar muy positivo para el cierre de año y para el Q1 del año que viene vamos a empezar a hablar de opciones de crecimiento”, añadió.

El futuro es hoy

El home office y el trabajo híbrido llegaron para cambiar la cultura laboral de las empresas. De acuerdo con la firma de corretaje CBRE, el 86 por ciento de las empresas tiene previsto utilizar el espacio flexible como parte fundamental de sus estrategias inmobiliarias en el futuro. En tanto, JLL (empresa global de servicios inmobiliarios estima que el 30 por ciento de todo el espacio de oficinas a nivel global será flexible en 2030.

“Vienen modelos completamente disruptivos, tenemos muchos estudios sobre empresas que son nuestros miembros y han cambiado sus modelos, Dropbox, Google, Spotify, otorgando prácticamente 100 por ciento de flexibilidad o manteniendo solamente ciertos días en los cual tienen que ir a una sede central y darle la oportunidad a los empleados para elegir”, explicó.

En el caso particular de México, el director general de WeWork México detalló que empresas de logística como Cargamos, con dos hubs de oficinas, la mudanza de Viva Aerobús a sus oficinas, así como la plataforma inmobiliaria Mudafy, que llegó con un escritorio y una persona, hoy tiene más de 150 espacios gracias a la flexibilidad.

“No debemos limitar o simplificar la flexibilidad a decidir si trabajamos en casa o en la oficina, creo que la flexibilidad la podemos extender mucho más allá y el poder otorgar el poder de elección a sus empleados de dónde, cuándo y cómo van a trabajar en diferentes ubicaciones”, dijo, lo que será crucial para retener talentos y aumentar el valor de las empresas después de la pandemia.

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