¿Vas a comprar una casa con tu crédito hipotecario? Esta es la guía definitiva

Comprar una casa es una decisión financiera y personal importante, por lo que conocer los aspectos clave antes de dar este paso puede marcar la diferencia entre una compra exitosa y una experiencia llena de complicaciones.

Ya sea que busques una vivienda nueva, una propiedad de inversión o un hogar para tu familia, es esencial estar informado y preparado para enfrentar los desafíos que surgen a lo largo del proceso de compra.

Para ayudarte en esta tarea, El Financiero consultó a Morgana, un broker hipotecario encargado de buscar las mejores hipotecas y negociar condiciones preferentes con el banco para que no tengas que preocuparte por nada. Estas son algunas de sus recomendaciones.

¿Cómo sacar un crédito hipotecario? Esto es lo primero que debes saber

Uno de los factores a considerar es tener un buen historial crediticio. Este consiste en un registro de todas las operaciones relacionadas con un crédito que hayas solicitado. Es importante remarcar que si tienes deudas y éstas suman una buena parte de tu capacidad de pago es probable que no te otorguen el crédito hipotecario.

La capacidad de pago es otro factor relevante, ya que no solo debes cubrir la mensualidad establecida por el banco sino que debes efectuar un pago inicial y tener disponible una guardadito extra para gastos adicionales como servicios notariales, impuestos, entre otras cosas.

Otro aspecto es conocer las distintas ofertas en el mercado, lo que puede ayudarte a elegir el crédito más adecuado. Para ello puedes usar los simuladores de crédito disponibles en los sitios de algunas instituciones o si no tienes tiempo, puedes contratar los servicios de un broker hipotecario.

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¿Cómo usar un simulador para calcular un crédito hipotecario?

A esta herramienta también se le conoce como calculadora hipotecaria y su objetivo es brindar un panorama más claro al momento de decidir y hacer un contrato de hipoteca.

El simulador de un crédito hipotecario toma en cuenta la tasa de interés, la región, el plazo de amortización y el Costo Anual Total (CAT) para hacer los cálculos. Al realizar la operación puedes conocer la cantidad que tendrías que pagar cada mes de acuerdo con el costo total de la propiedad. También puedes saber a cuánto asciende tu crédito con base en lo que deseas pagar mensualmente.

La calculadora de hipoteca permite elegir los años en los que deseas liquidar tu deuda, estos pueden ir de los 5 a los 20 años y ofrece la posibilidad de elegir el porcentaje de préstamo y la tasa de interés que prefieras, esta puede ser fija, variable o mixta.

¿Qué se necesita para un crédito hipotecario?

Aunque los requisitos pueden variar dependiendo la institución bancaria, por lo general, los bancos piden lo siguiente:

• Ser mayor de 18 años y menor de 65 años y 11 meses.
• Poder comprobar antigüedad laboral e ingresos
• Simular su hipoteca y definir las condiciones del crédito hipotecario, a través de herramientas como la de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef)
• Realizar una solicitud a través de la banca comercial
• Contar con la documentación correspondiente

¿Cuánto presta el banco para comprar vivienda?

El banco puede prestarte una cantidad que represente hasta la mitad de tus ingresos netos mensuales o hasta 30 por ciento de tus ingresos mensuales brutos; sin embargo, esto dependerá de cuánto ganes. Entre menores ingresos, menor será el crédito al que puedas acceder.

Por ejemplo, si ganas 10 mil pesos al mes, no podrás obtener un crédito que implique pagar 5 mil pesos, ya que algunos bancos consideran que la cantidad restante no es suficiente para subsistir, lo que podría llevarte a un impago. En cambio, si ganas 20 mil pesos mensuales, podrías acceder a un crédito que implique pagar 10 mil pesos.

¿De cuánto es la tasa de interés de un crédito hipotecario?

La tasa de interés de un crédito hipotecario representa un porcentaje del dinero que pagas de manera mensual o anual, considerando los riesgos y posibles ganancias, explica BBVA en su sitio web. Cuando una persona comienza a pagar un crédito hipotecario, una parte de su pago cubre la deuda y otra los intereses establecidos en el contrato.

De acuerdo con BBVA, existen tres tipos de tasa de interés en un crédito hipotecario:

• Tasa de interés fija. El monto se mantiene igual durante la vigencia del crédito, es decir, pagarás lo mismo en el primer mes y en el último sin ninguna variación.
• Tasa de interés variable. Este tipo de instrumentos conllevan un riesgo de desbalancear tu presupuesto. El detalle es que la tasa de interés puede cambiar de acuerdo con la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio determinada por el Banco de México. Por ejemplo: El 22 de junio pasado, Banxico mantuvo sin cambios la tasa de interés en 11.25 por ciento.
• Tasa de interés mixta. Aquí la tasa de interés es fija en un principio y después pasa a ser variable.

¿Cómo se calcula la tasa de interés de un crédito hipotecario?

Para realizar este cálculo se toman en cuenta distintos factores como el tipo de interés, el valor del inmueble, monto a pagar y los plazos. Si deseas calcularlo por tu cuenta, esta es la fórmula que tienes que seguir:

1. Multiplica la cantidad que tienes que pagar cada mes por el número de pagos que debes realizar en total.
2. Resta el capital principal al total de tus gastos. El resultado obtenido será la cantidad total a pagar de intereses durante la vigencia del crédito.

¿Qué porcentaje del costo de la propiedad debes tener antes de la compra?

Los bancos no te brindan un préstamo por el valor completo del inmueble que vas a adquirir, sino que te piden un enganche de al menos 10 por ciento. Es decir, si buscas comprar un departamento de 2 millones de pesos, deberás dar un pago inicial de 200 mil pesos. Entre mayor sea tu pago inicial, mejores condiciones financieras te podrán ofrecer los bancos.

¿Qué gastos adicionales debes tener en cuenta?

Dar 10 por ciento de enganche es el primero paso al pagar un crédito hipotecario. Además de ese dinero, debes contar con un porcentaje de entre 4 y 7 por ciento del valor total del inmueble para cubrir gastos adicionales, como impuestos, el avalúo, servicios notariales, entre otros. El porcentaje dependerá de la ubicación así como del valor del inmueble.

Si el inmueble se ubica en la Ciudad de México puedes hacer uso de los descuentos que brinda el programa de Jornada Notarial. Dependiendo del valor catastral del inmueble, puedes obtener desde 10 hasta 60 por ciento de descuento en las escrituras.

¿Cuál es la edad mínima y máxima para tramitar préstamos hipotecarios?

Aunque no hay una regla oficial, generalmente los bancos otorgan un crédito hipotecario a partir de los 25 años. Esta edad se toma como referencia, ya que es cuando la mayoría de las personas pueden comprobar que cuentan con trabajo e ingresos fijos.

En tanto que la edad máxima para recibir un crédito hipotecario toma como referencia la edad de jubilación, que en México es de 65 años. Si una persona solicita un crédito a esta edad para pagarlo en 20 años, lo liquidaría a los 85 años. Es importante que el crédito no se exceda de este rango, es decir, si una persona tiene 80 años y solicita un crédito a cinco años, aún puede obtenerlo.

¿Qué es mejor: crédito simple o cofinanciamiento?

Un cofinanciamiento permite el uso de dos créditos de manera simultánea para la compra de una vivienda. Uno de ellos es otorgado por el Infonavit o Fovissste y el otro por algún banco. Al crédito compuesto por la dependencia a la que se está afiliado en conjunto con la institución bancaria se le conoce como Cofinavit.

En términos simples, el Cofinavit tiene una ventaja y una desventaja. La ventaja consiste en que las aportaciones que realices en tu cuenta de vivienda del Infonavit se pueden convertir en abonos a capital, lo que reducirá el tiempo de vida del crédito así como su costo financiero.

No obstante, el trámite para solicitar y obtener un crédito Infonavit suele ser tardado, por lo que existe el riesgo de perder la oportunidad de adquirir un inmueble en oferta.

¿Qué tan confiable es comprar un inmueble en preventa?

Adquirir un inmueble en preventa conlleva ciertos beneficios. Normalmente, las empresas constructoras financian la construcción de inmuebles con las primeras aportaciones que reciben y como existe un mayor riesgo de compra, ofrecen precios más bajos. Esto resulta conveniente para el comprador, ya que no solo gasta menos dinero, sino que el valor del inmueble aumentará con el paso del tiempo.

Morgana recomienda en estos casos, investigar la trayectoria de la empresa constructora en cuestión, sus certificaciones y revisar a detalle el contrato recibido para evitar caer en fraudes.

Recuerda que no puedes solicitar un crédito para adquirir un inmueble en preventa, sino que el trato se realiza directamente con la empresa involucrada.

A propósito de los sismos en CDMX, ¿cómo saber si se usaron materiales de calidad en un inmueble?

El sismo del 19 de septiembre del 2017 evidenció las irregularidades cometidas en el cumplimiento de las normas de construcción en la Ciudad de México. Y es que a pesar de ser una de las ciudades con las mejores regulaciones del mundo, la realidad es que esta no siempre se acata.

De acuerdo con Morgana, no existe un método para comprobar a detalle que las constructoras emplearon materiales confiables y resistentes a sismos, ya que son los gobiernos de cada alcaldía los encargados de revisar que los estándares se cumplan al pie de la letra.

Lo único que te queda como potencial comprador o compradora es comprobar la trayectoria de la constructora y asegurarte de que cuente con un proyecto confiable y seguro.