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La inversión en bienes raíces es común en México, pero hay ideas falsas que hacen creer que es mejor y más segura que los fondos o los bonos.
Esta inversión puede ser muy atractiva, pero las rentabilidades no están garantizadas, por lo que no se puede asegurar una plusvalía al momento de la venta, y no necesariamente paga más que una inversión en bonos con horizontes similares, de acuerdo con Inversiones SURA.
El grupo financiero explica en una nota informativa qué implica invertir en bienes inmuebles y las diferencias con otros instrumentos financieros.
Siempre llamará la atención comprar un inmueble para rentarlo y generar un flujo constante que permita recuperar la inversión, y tenerlo como un activo que incremente su valor con el paso del tiempo.
Sin embargo, este tipo de inversión no está libre de riesgos. Es importante considerar que en bienes raíces, así como las inversiones en bolsa, hay factores externos y riesgos que se tienen que considerar para tomar una decisión informada.
Valor futuro
El valor futuro de un inmueble siempre será desconocido: hay factores como la oferta y la demanda del mercado, la ubicación, el estado físico del inmueble y la situación y perspectiva económica que provocan variaciones en el valor del bien.
Un día se puede tener un valor muy alto por factores como la demanda de cierta zona, y tiempo después el valor puede ser menor por otros factores, como el estado del edificio, los cambios de migración de las personas o una perspectiva económica negativa.
Si bien cada caso es particular, la historia muestra que las crisis económicas también afectan al sector inmobiliario, como el caso de la crisis hipotecaria de 2008 en Estados Unidos, o la crisis hipotecaria en España unos años después.
El riesgo de la entrega
Muchas veces los inversionistas prefieren obtener un bien inmueble en preventa porque los precios son más bajos, pero puede ocurrir que la constructora suspenda sus operaciones y al final no pueda entregar el inmueble.
Un ejemplo reciente de este riesgo es el caso de la constructora Evergrande en China, cuya situación financiera, junto con el tamaño de la compañía, llegó a afectar los mercados bursátiles a nivel internacional.
Flujo de ingresos
La entrada de dinero para quien adquirió un inmueble para rentarlo depende de la oferta y la demanda. A mayor oferta de inmuebles, mayor competencia y a menor demanda, mayor dificultad para encontrar inquilinos.
De cualquier forma, se debe considerar el riesgo de no encontrar inquilinos por periodos que pueden ser prolongados, y con ello, no contar con el flujo de recursos esperado.
Diferencias entre precio real y precio pactado
Para las personas que utilizan crédito hipotecario, es importante considerar que el precio pactado es distinto al precio real que se paga.
Los intereses a largo plazo pueden ser dos o tres veces más que el precio original de un bien inmueble. En ese sentido el precio real que se paga por el inmueble incrementa y se reduce la ganancia de la inversión.
Por ello, es más importante tener en mente el precio real de un bien inmueble que el precio pactado. Considerar el precio pactado solo es útil para ver si a largo plazo los pagos hipotecarios valen la pena o no.
Tasas, costos de oportunidad y costos asociados
También es importante saber si la tasa de interés que se obtiene en el crédito es fija o variable.
Si el instrumento es variable, entonces la mensualidad a pagar dependerá de las tasas establecidas por Banco de México. Si las tasas base incrementan, entonces las tasas del crédito hipotecario también subirán, y con ello, la mensualidad que se deba cubrir.
Las personas que compran un inmueble con recursos propios deben considerar el costo de oportunidad de su decisión, es decir, en qué dejaron de invertir por haber destinado sus recursos en la compra de una vivienda. Un ejemplo de este costo de oportunidad sería invertir en bonos de largo plazo con tasas atractivas.
Las personas tienden a subestimar los costos asociados a la compra de un inmueble, como la escrituración, el predial, el mantenimiento, las reparaciones y los seguros.
Riesgo de la liquidez
La venta de un inmueble no se da pronto, dependiendo de la oferta y la demanda podría ser necesario reducir el precio de venta o esperar más tiempo para encontrar a un comprador dispuesto a pagar el monto deseado.
SURA recuerda que un portafolio de inversión requiere de objetivos de corto, mediano y largo plazo, y que los bienes raíces ayudan a alcanzar objetivos de mediano y largo plazo.