Opinión

Créditos de liquidez, una alternativa de financiamiento

 
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Nuestro país tiene un stock habitacional de 31.9 millones de viviendas ocupadas, y una tasa de propiedad de vivienda1 (homeownership rate) cercana al 80%, lo que implica que por varias generaciones, en nuestro país se ha privilegiado la adquisición de vivienda como un derecho de los ciudadanos, así como un mecanismo de ahorro y generación de patrimonio. Adicionalmente, se estima que solo el 20% de los hogares se encuentran pagando un crédito hipotecario.

Las personas generalmente solicitan un crédito hipotecario para comprar, construir o remodelar una vivienda, sin embargo, existen otras alternativas menos utilizadas, como los créditos de liquidez, en los cuales el solicitante deja en garantía su vivienda para obtener un préstamo, el cual puede utilizar para cualquier propósito.

Actualmente existen dos modalidades de crédito de liquidez: i) esquema cerrado: créditos en una sola disposición, plazo determinado, amortización fija, generalmente con una tasa de interés fija, ii) esquema abierto (por sus siglas en inglés: “HELOC” Home Equity Line of Credit): es una línea de crédito revolvente (similar a una tarjeta de crédito), donde se va disponiendo de la línea conforme se requiera, y la tasa de interés suele ser variable.

En México, se utiliza principalmente el esquema cerrado, cuyas características se comentan a continuación:

Los créditos de liquidez se utilizan principalmente para:

1. Consolidación de deudas: se liquidan las deudas de corto plazo (tarjetas de crédito, préstamos personales, etc.), y se transfieren al largo plazo, lo cual permite disminuir el pago mensual, además se mejoran las condiciones financieras por ser créditos garantizados.

2. Educación de los hijos: es una alternativa para cubrir los gastos de educación de los hijos, e incluso pagarlos por anticipado. Se puede establecer que los hijos cubran una parte de la mensualidad del crédito, una vez que terminen sus estudios y tengan una fuente de ingresos.

3. Imprevistos familiares: también es una alternativa para conseguir los recursos para atender una urgencia de la familia, por ejemplo, un gasto médico.

Los créditos de liquidez no se recomiendan para invertirlo en un negocio personal/familiar, ya que existen financiamientos específicos para capital de trabajo u otro destino, sin embargo, en caso de considerar esta alternativa, el LTV debe ser máximo de 50 %.

Adicionalmente, en México existe otra modalidad denominada Liquidez Vivienda, es donde se deja como garantía la vivienda principal para comprar otra de menor valor, lo cual permite financiar la totalidad de la misma. Este esquema es muy utilizado por padres que compran una vivienda para sus hijos y, en ocasiones, comparten con ellos el pago de la mensualidad.

El refinanciamiento es un esquema mediante el cual una persona que está pagando su crédito hipotecario aprovecha la plusvalía2 de su propiedad y la amortización de su crédito para obtener financiamiento adicional. Este financiamiento fue muy utilizado en Estados Unidos antes de la crisis financiera del 2006 y 2007, lo cual propició un excesivo endeudamiento de las familias. En México, el refinanciamiento se otorga a las personas que han demostrado un buen comportamiento de pago, aunado a que el LTV se limita al 80% como máximo. La portabilidad o movilidad de las hipotecas ha sido el punto de partida para impulsar un mercado de refinanciamiento más activo.

Cabe señalar, que ninguno de estos esquemas es recomendable cuando los recursos se pretenden utilizar para el gasto corriente o consumo, ya que pueden ser un mecanismo para perder de manera muy rápida, el patrimonio familiar. Los bajos LTVs en el otorgamiento del crédito, representan un incentivo para su correcta utilización.

Es importante reflexionar en cómo se puede apalancar el patrimonio construido en los hogares, para obtener un financiamiento de largo plazo, con el propósito de invertirlo, de la mejor forma, en el porvenir de los hijos y para mejorar la economía familiar.

El autor es director ejecutivo de Crédito Hipotecario Scotiabank y coordinador del Comité Hipotecario de la ABM.

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