Demanda, renovaciones y prearrendamientos son parte del dinamismo con que el mercado inmobiliario industrial de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) se mantiene, luego de una tendencia alcista que viene desde 2022.
Todo esto es resultado del nearshoring y en especial de la evolución del e-commerce, una tendencia que ha representado cifras históricas ante la creciente demanda de espacios industriales, que se estimaba en medio millón de m2 de inventario.
En 2022, la disponibilidad en la región llegó a 0.9 por ciento y 3.5 por ciento en el Valle de Toluca, con lo cual de nuevo el inventario creció con el ingreso de 60 mil m2 de espacios clase A y del que CBRE estimaba un inventario de 468 mil m2 en todas las clases destinadas a este nicho.
Sin embargo, esta dinámica se transformó para dar peso a otros corredores. Uno de ellos es el Corredor Industrial CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán), o de la última milla, que mantiene su crecimiento ante los requerimientos de logística y distribución cercanos a la CDMX.
Hasta el primer trimestre pasado, los corredores del CTT acumulaban un inventario de 8.56 millones de m2 de los 11.86 m2 de espacio industrial en la región, una disponibilidad promedio de 0.1 por ciento y precios de arrendamiento promedio de 8.61 dólares por m2, de acuerdo con un reporte de Newmark, que no considera en la medición la zona del Valle de Toluca.
No obstante, ante la baja disponibilidad, creció la participación de las zonas Oriente, Iztapalapa-Iztacalco y Vallejo-Azcapotzalco, éste último con precios de arrendamiento de hasta 12.50 dólares.
Sin embargo, la inercia ha generado un crecimiento en otras zonas, donde se registran operaciones como la de DHL Supply Chain en el proyecto T-Mex Park contiguo al Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA).
De acuerdo con Analytics 2.0 de Datoz, la operación cerrada en febrero forma parte de un plan de inversión de 4 mil millones de dólares para la construcción de su campus logístico de 200 mil m2, el centro más grande del país, en el corredor Huehuetoca-Zumpango bajo un proyecto build to suit (BTS).
Analistas consideran que ante la baja disponibilidad del corredor CTT y la reconversión de edificios de segunda generación en la CDMX, la demanda favoreció la expansión del corredor contiguo al AIFA donde además del T-MEX Park se han sumado Parks y Fibra Uno.
Estas directrices son sin duda muestra del peso que la logística genera en la actividad inmobiliaria industrial en la ZMVM.