Los proyectos inmobiliarios y de infraestructura suelen analizarse desde la perspectiva de su ubicación, demanda, rentabilidad o viabilidad técnica. Sin embargo, incluso los mejores proyectos comparten una misma necesidad: acceso a capital.
En un entorno donde los inversionistas institucionales pueden asignar recursos prácticamente a cualquier jurisdicción, atraer capital se ha convertido en uno de los principales factores de competitividad para las economías que buscan crecer.
México enfrenta importantes necesidades de inversión en energía, logística, agua, transporte, infraestructura digital, parques industriales y centros de datos. El desafío no radica en identificar oportunidades de inversión, sino en atraer el capital necesario para convertirlas en proyectos.
En dicho contexto, la disponibilidad de capital no es el problema. Fondos de pensiones, fondos soberanos, aseguradoras, universidades y otros inversionistas institucionales administran enormes cantidades de recursos alrededor del mundo. La pregunta es qué países serán capaces de atraerlos.
Gran parte de ese capital participa a través de fondos de inversión especializados que agrupan recursos de múltiples inversionistas para destinarlos a proyectos o activos específicos. Detrás de estos vehículos se encuentra una parte significativa del ahorro institucional global.
Sin embargo, existe un aspecto que rara vez forma parte de la discusión pública: la estructura de inversión.
La coexistencia de inversionistas con perfiles fiscales distintos no es una excepción; es precisamente la norma en los grandes proyectos inmobiliarios y de infraestructura.
Pensemos en una Afore mexicana, un fondo de pensiones extranjero y un fondo soberano participando en un mismo proyecto. Aunque todos invierten en el mismo activo, cada uno está sujeto a reglas fiscales distintas y, en algunos casos, a regímenes de exención diseñados para proteger el ahorro de largo plazo o evitar fenómenos de doble tributación.
Sin estructuras adecuadas, una parte del rendimiento generado por el proyecto podría perderse en capas adicionales de tributación que poco tienen que ver con el desempeño económico del activo. En otras palabras, el problema no sería la calidad de la inversión, sino la forma en que esta se canaliza hacia los inversionistas.
Por ello, los regímenes fiscales aplicables a fondos de pensiones, vehículos inmobiliarios y otros inversionistas institucionales no deben entenderse únicamente como beneficios fiscales. Su función económica es mucho más relevante.
Los grandes proyectos no se financian con un solo tipo de capital, lo hacen con capitales distintos que necesitan convivir dentro de una misma estructura de inversión. El propósito de estos regímenes no es eliminar impuestos ni generar ventajas artificiales, sino permitir que distintos tipos de inversionistas participen conjuntamente en proyectos productivos sin que la estructura de inversión erosione innecesariamente los rendimientos esperados.
En la práctica, el objetivo es facilitar que el ahorro institucional pueda canalizarse eficientemente hacia proyectos productivos, preservando, en la medida de lo posible, el tratamiento fiscal que corresponde a cada inversionista conforme a su naturaleza y jurisdicción.
EL RETO DE MÉXICO
México ha desarrollado durante las últimas décadas diversos vehículos para canalizar ahorro institucional hacia proyectos productivos. Más allá de sus diferencias, todos responden a una misma lógica: conectar el ahorro con necesidades reales de inversión.
La competencia por atraer capital institucional no ocurre únicamente entre proyectos. Ocurre entre jurisdicciones.
Los grandes inversionistas evalúan permanentemente oportunidades en Norteamérica, Europa, Asia y América Latina. La calidad de los activos sigue siendo fundamental, pero rara vez es el único factor que determina una decisión de inversión. La certeza jurídica, la estabilidad regulatoria, la protección a la inversión, la profundidad de los mercados financieros y la capacidad de los marcos fiscales para canalizar eficientemente el capital forman parte de la misma ecuación.
En consecuencia, la competitividad de un país para atraer capital institucional depende tanto de la calidad de sus proyectos como de la calidad de las estructuras jurídicas y fiscales que permiten financiarlos.
México cuenta con ventajas difíciles de replicar: una ubicación geográfica privilegiada, integración con una de las regiones económicas más dinámicas del mundo y una creciente demanda de infraestructura y activos estratégicos. No obstante, en un entorno donde el capital puede asignarse a proyectos en distintas jurisdicciones, mantener esa competitividad requerirá seguir fortaleciendo las condiciones que brindan certidumbre a los inversionistas de largo plazo.
Durante años hablamos de competencia por manufactura, comercio o talento. Cada vez más, también hablamos de competencia por capital.
El capital global no carece de recursos. Lo que busca son proyectos atractivos, reglas predecibles y estructuras eficientes para invertir.
En los próximos años, la diferencia entre los países que logren desarrollar la infraestructura y los activos estratégicos que demandará su crecimiento y aquellos que no lo hagan probablemente no estará determinada por la falta de oportunidades, sino por su capacidad para atraer el capital necesario para convertir esas oportunidades en realidad.
