La vivienda en nuestro país ya no es solo un asunto de oferta limitada en el mercado por tasas altas de interés y costos elevados de construcción. Se volvió una exigencia de las clases populares para el Estado por lo que se transformó en política social prioritaria del actual Gobierno.
El lanzamiento del programa de Vivienda para el Bienestar de Conavi enfocado a personas sin acceso a crédito tradicional dirigido a ingresos bajos de 17,800 pesos o menos fue necesario, ya que el mercado formal no estaba resolviendo la demanda vía crédito de Infonavit o la banca para una gran parte de la población.
Factores como la informalidad laboral, los bajos ingresos, la falta de oferta adecuada y con suficiente infraestructura, hace necesario la intervención del Estado para reducir el déficit de vivienda vía subsidios y producción directa con nuevos esquemas de financiamiento social.
Por el lado de la demanda, eventos que rara vez suceden como el Mundial FIFA de este año en nuestro país, así como el fenómeno de la gentrificación, provocaron el desplazamiento de la población de las zonas céntricas de nuestras tres principales ciudades a las periferias debido al crecimiento de renta temporal tipo Airbnb expulsando a sus residentes.
En cambio, en los Estados Unidos la crisis de la vivienda accesible se debe al impacto de las altas tasas hipotecarias y persistentes, ya que la Fed tiene prioridad que permanezca baja la inflación y la semana pasada decidió mantenerlas y con expectativa de subirlas en caso de que la inflación se salga de su objetivo de política monetaria.
Las tasas de los bonos hipotecarios a 30 años en EU han estado subiendo en las ultimas cuatro semanas de manera consecutiva ubicándose en 6.7%, un nivel alto que produce un mercado prácticamente congelado con ventas de viviendas cerca de los mínimos de los últimos 30 años en 4.0 millones de viviendas anualizadas.
El problema en EU es el “affordability” estructural, es decir, no solo es el precio sino la capacidad de pago y el mercado de los que compran por primera vez están quedando fuera. Es frecuente escuchar a los brokers inmobiliarios que la vivienda dejo de ser accesible en EU para el grueso de la población de la clase media.
Otro factor que afecta es que la oferta está artificialmente restringida por el llamado efecto “lock-in”, que es porque los propietarios de viviendas con hipotecas del 3% al 4% no quieren venderlas por lo que el inventario es limitado, pero los precios no bajan a pesar de haber menor demanda, no hay corrección de los precios por que están anclados a las tasas bajas.
Por ultimo, los factores externos ahora si los estamos considerando en ambos países cosa que anteriormente estaban fuera. Los conflictos de Medio Oriente y Ucrania están afectando los precios del petróleo y por ende a la inflación. Lo anterior podrá hacer que la Fed y Banco de México opten por políticas restrictivas y subir las tasas de interés. También los recurrentes aranceles del gobierno de Trump provocan aumentos en los precios. Por lo cual la macroeconomía global esta afectando el desempeño de los dos países en materia de la vivienda.
