El mercado inmobiliario industrial sigue en una evolución enmarcada por una inercia dividida entre el escenario por la crisis arancelaria que rodea al segmento manufactura, y el vibrante nicho logístico donde la última milla juega un papel relevante.
Por años, los parques orientados a la manufactura han sido el principal motor del negocio, sin embargo, ver más allá de la crisis actual permite entender lo relevante que es México en la escena global.
De acuerdo con el Índice de Desarrollo Industrial (IDI) realizado por FINSA, México antes de India y Vietnam, lidera entre 14 economías emergentes por su desarrollo en manufactura.
Nuestro país alcanzaba en 2023 exportaciones por $463 mil millones de dólares, equivalentes a cerca del 20% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional, señal del peso estratégico que desempeña en la economía.
El índice destaca la fortaleza de la plataforma de manufactura y su profunda integración con el comercio internacional. Una visión que complementa la perspectiva del efecto que el T-MEC tendría con una nueva estructura arancelaria.
Con 23 tratados de libre comercio, nuestro país goza de una plataforma manufacturera nacional relevante en la cadena productiva global.
No obstante, existen desafíos en la competitividad industrial ante el peso que tendrán la calidad de la infraestructura, la eficiencia logística, la conectividad digital y el movimiento de carga.
Por ello, una mayor inversión en infraestructura y competitividad harían factible que México capitalice su posición geoestratégica en el comercio internacional.
Lo anterior porque ante economías emergentes como Sudáfrica, Malasia y Tailandia, que destacan por su infraestructura logística en el índice de desempeño logístico del Banco Mundial, México aún enfrenta retos importantes en infraestructura y su eficiencia.
El IDI destaca el avance alcanzado en la sostenibilidad, pese a la falta de inversión y consumo de energías renovables.
Otro habilitador destacado en el índice es el relacionado con el talento e innovación, que incluyen gasto en investigación y desarrollo, producción manufacturera de media y alta tecnología, publicaciones científicas y capital tecnológico.
Ante el escenario descrito cobra relevancia lo que ocurre en el extremo logístico, en específico en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) sumergida en un dinamismo creciente. Aquí, cada vez está más presente un nuevo ecosistema en que la Ciudad de México (CDMX) concentra con precios récord la demanda de espacios logísticos de última milla y el área metropolitana complementa la oferta con grandes centros o big boxes.
Basta recordar que el e-commerce generó 90% de la demanda de espacios logísticos de última milla y centros logísticos en CDMX con precios récord que han alcanzado los 14 dólares por m2 de renta mensual en espacios clase A.
Sin embargo, no puede dejarse de lado que en el área metropolitana el corredor Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT), que en los últimos años concentró la mayor oferta de espacio, encontró en el Zumpango-AIFA (Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles) un nuevo competidor que concentró en el primer trimestre del año 58% de la actividad.
Y no sólo eso. De acuerdo con el reporte del primer trimestre de CBRE México, 53% de los 334 mil 242 m2 que serán integrados al mercado en los próximos 6 meses, están pre – arrendados.
Esto es señal de la gran demanda existente en la región, la misma que duplicó la absorción bruta de espacio en el último año al alcanzar 619 mil 769 m² .
Es importante considerar que pese a la nueva oferta incorporada, la demanda ajustara la tasa de vacancia hasta 4.1%.
Son indicadores que desde 2024 han identificado desarrolladores como Vesta, O´Donnell y Proximity Parks, entre otros, que con proyectos en la zona han captado a grandes usuarios en la región.