La Ciudad de México (CDMX) y área metropolitana son escenario del gran ajuste que viven las oficinas y del furor experimentado en los parques industriales en el año que está por terminar.
Parte de esta evolución se sustenta en dos escenarios: uno del impulso que ha creado el fenómeno del nearshoring en el mercado industrial y la manera en que las oficinas se recuperan luego de años de menor ocupación, niveles de construcción y caída en la demanda de espacio.
Este doble contexto es paradójico porque evidencia lo que siempre ha ocurrido en el negocio de los bienes raíces, que refleja un mosaico de tendencias independiente al ciclo del mercado.
En el caso del segmento de oficinas, el inventario creció en el año en curso apenas 1.5 por ciento para acumular un total de 7.9 millones de metros cuadrados, mientras que la tasa de disponibilidad no tuvo modificaciones en todo el año, se mantuvo en niveles del 23 por ciento equivalentes al mismo nivel de 2022.
Algunas previsiones de mercado como la que comparte Newmark aseguran que el negocio corporativo se ajustó a las condiciones del mercado, de tal razón que los niveles de construcción caen ante la falta de nuevas obras que pese a estar proyectadas en los pipelines de los jugadores principales, no han iniciado.
Incluso durante 2023 disminuyó en 29 por ciento al caer de 930 mil a 652 mil metros cuadrados.
Estos números enfocan nuevos hábitos de demanda de espacios en las empresas, las cuales han incorporado estructuras flexibles de trabajo, con lo cual la huella de espacio requerido para su operación ha cambiado.
Por ello, la absorción bruta acumulada anual que integra las rentas y ventas, alcanzó apenas 350 mil metros cuadrados, un nivel inferior al promedio de otros años previos cuando el mercado se encontraba estable.
No obstante, un aspecto adicional que plantea una luz al final del túnel es la recuperación de los precios promedio que crecieron debido a una ligera recuperación en zonas centrales y por el efecto inflacionario, factores que incidieron en un alza promedio de 6.37 por ciento.
Durante los años de pandemia, no sólo se desocuparon miles de metros cuadrados de oficinas, sino que muchos se transformaron en espacios flexibles, los contratos de arrendamiento cambiaron a pesos y se renegociaron precios de cara a un entorno distinto.
Aún así, esta generalidad no impactó de la misma manera a los 10 principales corredores. Entre los ganadores se ubican Insurgentes, Reforma y Lomas Palmas.
En contraparte se ubica el mercado industrial, que si bien tiene un dinamismo y enfoque distinto al gran efecto que registran los mercados del norte del país, recibió ya el impacto del nearshoring, aunado al efecto del e-commerce acelerado por la pandemia.
Tradicionalmente los distintos corredores de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, se han enfocado al mercado logístico al estar contiguo al mercado de consumo más grande del país.
La dinámica distinta es que ahora ha acentuado los niveles de ocupación récord de hasta 99.5 por ciento en parques industriales, cuando al cierre del año 2022 tenía un 0.9 por ciento de espacio libre para colocarse.
Actualmente el inventario creció en 3.7 por ciento para llegar a 11.7 millones de metros cuadrados con una absorción bruta anual acumulada de 512 mil metros cuadrados y la una absorción neta se ubicó en 245 mil metros cuadrados.
Un factor que destaca del momento experimentado por este nicho son los precios de oferta (asking price) de la nueva oferta en construcción que registran una tendencia al alza ante la fuerte demanda del mercado.
En lo que va del año, los precios de construcción crecieron 19 por ciento respecto a 2022, mientras que los espacios listos para ocupar lo hicieron en un promedio de 6.5 por ciento.
Como en otro momento, y debido a su vocación, la mayor actividad industrial se registró en el corredor CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) corredores que concentraron el 50 por ciento de la demanda en la región.
La expectativa de quienes participan en el mercado es que el mercado logístico e industrial seguirá creando años de intensa actividad, ante el crecimiento del comercio electrónico y el fenómeno del reacomodo en la cadena de suministros.
Ambos son escenarios reveladores que nutren la actividad inmobiliaria.