Monterrey

José Luis Quiroga González: FIBRAS, REITS Y CKDS - “Long Game”

En este período Post Covid, se ha visto en el mercado de centros comerciales resultados claros oscuros.

El término referido como “Long Game” se pudiera entender como un juego de visión y estrategia de largo plazo, olvidando resultados inmediatos o de corto plazo (i.e. reportes trimestrales); sacrificio el día de hoy para un mejor mañana. En este período Post Covid, se ha visto en el mercado de centros comerciales resultados claros oscuros. Mientras unos grupos están viendo una recuperación en ventas y de rentas cobradas, hay otros grupos que cuentan con una tasa de desocupación importante y la recuperación comercial la verán dentro de algunos trimestres o años.

Primeramente, hay que aclarar que el sector comercial (Regional Malls, Power Centers, etc) antes del Covid-19 estaba viviendo un período de reacomodo. Lo podemos ver desde la participación de más inquilinos orientados al servicio vs comercial. Anteriormente la mezcla de inquilinos en este rubro era de aprox. 80% comercial vs. 20% servicios.

Actualmente la mezcla está migrando a un 60%/70% comercial, 30%/40% servicios y basta con contar la cantidad de bancos, restaurantes, oficinas de atención a clientes, inquilinos que prestan un servicio (salones de belleza, oficina de gobierno) hasta parques de diversiones que están teniendo participación en los centros comerciales. Ese movimiento de hábitos de consumo refleja dos vertientes, i) el ajuste del piso de ventas de inquilinos (conciliación del área comercial vs. centros de distribución para empatar espacio con cierto porcentaje de ventas digitales) y ii) desde el punto de vista del arrendador, la prestación de servicios es un bien necesario y no hay tanta afectación de la tendencia de comercio electrónico (i.e. cine, boliche, parque de diversiones).

La lección más importante que se puede analizar fundamentalmente es como reaccionaron los grandes arrendadores ante esta pandemia. Los “ortodoxos” que aplicaron los contratos al pie de la letra tuvieron que sacar inquilinos, limpiaron sus cuentas por cobrar, desocuparon espacios ly están listos para otra “ola” de clientes más adaptados a este entorno actual. Este grupo cuenta con muchos locales vacíos y están esperando nuevos jugadores para colocar el espacio. Se estima que esta desocupación será alta por muchos trimestres más.

Por otra parte, está el grupo de los “pragmáticos” que vieron la situación de los arrendatarios, su historial operativo y decidieron ajustar clausulas y suavizar ciertas métricas de cumplimiento, compensando años de buen historial y lanzando un “salvavidas” para sortear este mal temporal. Actualmente, este grupo está viendo una recuperación en la afluencia de sus plazas y las rentas cobradas están incrementándose (ya que no desocuparon a sus inquilinos desinteresadamente). En Monterrey, por ejemplo, tengo conocimiento de grupos con inmuebles comerciales de mucha trayectoria que están dentro de este grupo. Apoyaron a sus inquilinos con buen historial y ahora están recibiendo los resultados.

Un grupo en particular, aprovechó la coyuntura para dividir los inquilinos por fases, i) apoyo en los primeros meses con un Addendum en los contratos, de renta fija a renta variable, terminando este apoyo en diciembre de 2021, ii) segunda fase, se orientaron a cambiar los contratos por un incremento en la renta variable (remunera el éxito) y ajustaron el fijo (renta fija), incrementaron el plazo forzoso para amortizar estas concesiones.

Los inquilinos que no contaban con un modelo exitoso adaptado a los gustos locales y de sostenibilidad que pregona el proyecto y que acorde al Arrendador no se veía un repunte en ventas, los invitaron a salir pasando por alto plazos forzosos. Ahora, después de unos meses complicados de restructura y con más gente vacunada, empieza a incrementar el aforo del lugar y los inquilinos han visto un repunte en sus ventas. En este momento los fondos de rentas de ese grupo en particular han tenido un avance importante, han bajado significativamente la cartera vencida y han devuelto más flujo a sus accionistas. Y en pleno Covid-19, pudieran cerrar contratos con compañías AAA de ropa deportiva y de “slow food”. Pudieron arrendar más de un 70% del nuevo espacio comercial y todo esto, en pleno período Covid.

Otra cualidad de este grupo de pragmáticos es su baja palanca financiera. Desarrollan proyectos priorizando el capital y dejando el remanente como financiamiento. Esta baja palanca financiera los hace tener una posición sólida en tiempos difíciles y a la vez, en tiempos de recuperación el exceso de flujo de los inmuebles (descontando las reservas tradicionales) se destina a pago de dividendos.

Bien decían las abuelas que, en la vida, ni muy muy, ni tan tan. El sentido común y vivir el negocio te da una sabiduría que debe ser orientada a los resultados de largo plazo.

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