México, por su ubicación estratégica cercana a los Estados Unidos y debido a su capital humano con costos operativos competitivos se ha convertido en un país importante para la maquila de productos de demanda para los Estados Unidos. Las industrias extranjeras que se han establecido son desde la automotriz, la aeroespacial, textil, hasta para el desarrollo de software especializado. La cadena productiva de atención para la manufactura en México varía en distintos tipos de servicios que se proveen a las empresas internacionales.
Una parte de la cadena productiva del Real Estate Industrial es el modelo de negocios de bienes raíces con empresas desarrolladoras inmobiliarias que construyen las naves industriales de acuerdo con las necesidades de la planta de producción que se va a establecer. Algunas empresas no adquieren el activo inmobiliario, por lo que se construye su nave bajo un contrato de rentas a lago plazo. Las inversiones para el segmento del mercado se han colocado por empresas con fortaleza financiera que recuperan la inversión a largo plazo o por medio de instituciones financieras que estructuran instrumentos en el mercado de valores bajo la estructura de FIBRAS o Certificados de Capital de Desarrollo o CKDs.
Otro segmento importante en el Real Estate Industrial es proporcionar servicios administrativos para las empresas extranjeras como servicios contables, legales, fiscales, de administración de personal y de importación y exportación. Dicho servicio conocido como “shelter” ha funcionado en México ya que las empresas extranjeras no se preocupan por toda la parte administrativa operativa y solo se dedican a fabricar los productos que necesitan exportar para su país. Las empresas integradoras de servicios shelter podrían convertirse en tenedoras de activos inmobiliarios o desarrolladores industriales, pero no necesariamente inician de esta manera o lo incluyen dentro de su modelo de negocios.
El segmento logístico es muy importante para el Real Estate Industrial debido a que la movilidad de los productos es esencial dentro de la cadena productiva. Si el activo inmobiliario cuenta con accesos como vías del tren, puerto, o pista de aterrizaje para el movimiento de los productos le da un valor agregado importante al proyecto. Las inversiones en infraestructura son necesarias para el impulso de bienes raíces industriales.
El efecto Trump frente al bloqueo de manufactura fuera de los Estados Unidos tuvo un impacto en el crecimiento de la industria de real estate industrial en nuestro país. Sin embargo, con la nueva administración norteamericana de Joe Biden, la confianza de inversión extranjera se ha recuperado. Sigamos impulsando el real estate industrial, nuestro país tiene gran capacidad de crecimiento en este segmento, estados cerca a la frontera como Nuevo León son clave para el desarrollo de este tipo de proyectos.
La autora es Economista Financiera. Experta negocios y finanzas. Experiencia en Wallstreet, Private Equity y Family Offices. Norma es Empresaria y Managing Director de ANCA Corp.