Monterrey

Norma Canales: La falta de transparencia en el marco legal inmobiliario

Un desarrollador inmobiliario absorbe la responsabilidad jurídica y financiera de los proyectos, por lo que su estrategia debe de estar muy bien definida.

Con el crecimiento demográfico viene de la mano el incremento de la demanda en vivienda y en otros activos inmobiliarios, por lo que constructores han dado el paso a convertirse en desarrolladores inmobiliarios.

Sin embargo, ser un desarrollador inmobiliario implica no solamente saber de construcción, si no que también de mercadeo, de ventas, de finanzas, de leyes, de diseño y arquitectura.

Un desarrollador inmobiliario absorbe la responsabilidad jurídica y financiera de los proyectos en venta o renta, por lo que su estrategia en cada desarrollo debe de estar muy bien definida para asegurar que el proyecto sea un éxito.

Particularmente en Nuevo León hemos visto el nacimiento de nuevos desarrolladores con esquemas de inversión, cursos y talleres para invitar a personas a ser parte de sus proyectos. Es importante revisar con asesores financieros, fiscalistas y legales antes de realizar inversiones inmobiliarias ya que ha habido proyectos que por su falta de planeación e incertidumbre financiera no se han terminado dejando el dinero de los inversionistas iniciales congelado por más años de lo esperado.

En el caso de que se promueva la venta de Certificados de Participación Inmobiliaria o “CPIs” como instrumento de inversión, sería importante revisar que dichos certificados conocidos como títulos de crédito regidos por la Ley General de Títulos de Crédito están apropiadamente registrados en el mercado bursátil por instituciones crediticias hacia un fideicomiso cuyo patrimonio se establece por el proyecto inmobiliario que están promoviendo.

Además de hacer revisión de que el instrumento este debidamente colocado en el mercado bursátil, se debe revisar el historial del desarrollador, así como la estrategia de apalancamiento financiero y ventas del desarrollo. Es importante al hacer inversiones en pre-venta, que no nos dejemos llevar solamente por la belleza del desarrollo, sino que también por la estrategia del desarrollador para terminar el proyecto.

Todavía hay mucho por hacer en nuestro país para incrementar la certidumbre jurídica y el marco legal detrás de los desarrollos inmobiliarios. Generalmente el desarrollador inicia los proyectos con dinero de pre-ventas sin rumbo fijo a estrategias de salida, apalancamiento o restructura; como resultado, cuando la fuerza de ventas no camina de acuerdo con lo planeado, la construcción se detiene y las demandas se activan en base al no cumplimiento de los contratos de compra venta.

Los bienes inmuebles son activos de inversión, sería interesante generar propuestas regulatorias para que cada desarrollo diera cumplimiento a los estándares de la industria financiera para incrementar la certidumbre jurídica de las inversiones. Los inversionistas a lo largo del tiempo han visto las adquisiciones inmobiliarias como inversiones de bajo riesgo; sin embargo, si no se hace un arduo análisis del proceso del desarrollador, ese bajo riesgo daña la tasa interna de retorno por lo que el riesgo de inversión se incrementa.

Hagamos propuestas legislativas para transparentar las inversiones en la industria inmobiliaria para que con esto incrementemos la inyección de capital nacional y extranjero, provocando de esa manera, la urbanización adecuada de nuestras ciudades y por consecuencia un impacto económico positivo.

La autora es Economista Financiera. Experta negocios y finanzas. Experiencia en Wallstreet, Private Equity y Family Offices. Norma es Empresaria y Managing Director de ANCA Corp.

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