Crédito hipotecario de preventa, opción para fomentar la verticalidad

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En días pasados participé en un foro de vivienda como moderador del panel "Verticalidad". Los expositores coincidieron en que una ciudad más compacta es más competitiva, eficiente y sustentable.

El incremento de la población mundial, la migración a los centros urbanos y el crecimiento de las ciudades hacia las periferias, han provocado que las personas dediquen gran parte de su tiempo a trasladarse a sus centros de trabajo y, adicionalmente, en muchos casos, carezcan de servicios adecuados (vialidades, trasporte, energía eléctrica, agua, seguridad pública, etcétera). En México, en las últimas tres décadas la población urbana se duplicó, mientras que la superficie de las ciudades creció en promedio diez veces.

Las principales ventajas de la redensificación y tener ciudades más compactas son:

1) Vivienda asequible con mejores servicios.

2) Mayor movilidad, al disminuir la distancia y el número de horas que se utilizan para traslados.

3) Sustentabilidad: reducción en el consumo de agua y energía; facilita los sistemas de reciclaje y tratamiento de aguas negras.

4) Uso más eficiente del suelo, mediante la construcción de usos mixtos (usos diversos compatibles), así como de la infraestructura de equipamiento y servicios urbanos para satisfacer las necesidades de la población.

5) Mayor integración comunitaria.

La vivienda constituye alrededor de 90 por ciento de las estructuras urbanas, y es la que participa en mayor medida en el diseño de las ciudades.

Dentro de las conclusiones generales del panel, se destacaron la necesidad de diseñar soluciones creativas en los programas de desarrollo urbano, de impulsar mecanismos que permitan el abaratamiento del suelo interurbano, de mayor coordinación entre los distintos órganos de gobierno, y ofrecer mejores productos de financiamiento.

En materia de créditos hipotecarios, dentro de las opciones creativas que se deben profundizar, se encuentran los esquemas de preventa, los cuales tienen beneficios tanto para el comprador como para el desarrollador, ya que permiten a las personas o familias comprar una vivienda en una etapa temprana de construcción, aprovechando un menor precio del inmueble. El desarrollador se beneficia también ya que asegura la venta, amplía su mercado potencial y complementa los recursos para terminar la construcción por medio del financiamiento que se le otorga a su comprador, lo que reduce su costo financiero y permite ofrecer mejores precios.

Las principales características del crédito hipotecario de preventa son:

• Se firma contrato de compraventa y se constituye la hipoteca de la vivienda en una etapa temprana de la construcción. La vivienda tiene que estar delimitada perimetralmente.

• El porcentaje de financiamiento respecto del valor de la propiedad (loan to value) puede ser hasta de 90 por ciento.

• Se realiza un contrato de obra a precio alzado entre el desarrollador y el cliente, donde se establece la obligación del constructor de concluir la obra.

• El banco solicita al desarrollador un presupuesto y calendario de obra del proyecto y de la vivienda.

• El banco contrata un supervisor de obra, que valida el proyecto y elabora un dictamen técnico para determinar su viabilidad. En dicho dictamen técnico se establecen los avances de obra para la entrega de los recursos, los cuales se realizan en parcialidades.

• El cliente autoriza al banco a entregar los recursos del crédito al desarrollador mediante una carta mandato. La mensualidad del crédito se cobra únicamente por los recursos entregados.

• El esquema está diseñado para que, con los recursos que entrega el banco, se termine la construcción de la vivienda. El cliente se siente acompañado y asesorado por el banco durante todo el proceso hasta la entrega de su vivienda.

El otorgamiento de créditos hipotecarios de preventa para vivienda vertical ha sido escaso debido a que para la formalización de la hipoteca es indispensable contar en forma temprana con un Régimen de Propiedad en Condominio (RPC) y boletas de predial individualizadas, lo cual en ciertas entidades federativas no es posible, ya que se requiere el aviso de terminación de obra, previo a la constitución del RPC. Una solución creativa sería poder constituir una hipoteca sobre un bien futuro, lo cual permitiría tener mayores recursos para la construcción de vivienda y permitiría a un mayor número personas y familias aprovechar los beneficios de una preventa.

El autor es director ejecutivo de Crédito Hipotecario de Scotiabank.
Coordinador del Comité Hipotecario ABM.

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