Enrique Margain Pitman

Tendencias del crédito hipotecario en México

En 2020, a pesar de la pandemia, el portafolio hipotecario bancario en México creció 9.3 por ciento. Para el 2021, con mejores perspectivas, se puede esperar que el sector hipotecario siga brindando la oportunidad a más familias de construir un patrimonio.

El autor es director ejecutivo de Crédito Hipotecario e Inmediauto HSBC

La crisis global que vivimos desde hace más de un año por la pandemia del Covid-19, ha impactado las economías de la mayoría de los países y provocado el debilitamiento de industrias enteras.

En distinta medida, las naciones han sido afectadas en sus sistemas financieros por el cierre de empresas, y lo que de ello se deriva: familias que han enfrentado una reducción o pérdida total de sus ingresos. En este contexto, el comportamiento del crédito hipotecario es muy relevante, debido a que es uno de los principales activos en los balances de los bancos y de las economías mundiales. El crédito hipotecario representa la deuda más relevante en muchos hogares, por lo que es fundamental seguir de cerca las acciones que se han desarrollado para mantener el crecimiento y la salud de esta cartera.

A continuación, se analiza el entorno económico que ha prevalecido en esta situación, en particular el comportamiento de la tasa de interés, y las principales soluciones que el sector hipotecario bancario mexicano ha llevado a la práctica, en el marco de la experiencia internacional.

1) Bajas en las tasas de interés: Se presentó, en la mayoría de las economías, un entorno de bajas tasas de interés, lo que ha ayudado a fortalecer la demanda de crédito a la vivienda, en un momento de incertidumbre. Por ejemplo, las tasas de interés fijas para créditos hipotecarios a 30 años en Estados Unidos, registraron mínimos históricos, por debajo del 3.0 por ciento.

En México, el Bono M a 10 años, que es el referente del costo de dinero para las hipotecas, estuvo, en 2020, abajo del 6.0 por ciento, uno de sus menores niveles observados. El comportamiento de esta tasa, en conjunto con una morosidad controlada y la fuerte competencia entre los bancos, ha permitido observar tasas de interés fijas a 20 años, debajo del 8.0 por ciento, las cuales son las más bajas en las dos últimas décadas, lo que ha impulsado la demanda por vivienda y la portabilidad hipotecaria.

2) Programa de apoyo para los clientes: En la mayoría de los países hubo programas de apoyo orientados a los clientes que demostraban una disminución en sus ingresos por la pandemia. Dichos programas implicaban diferir el pago de capital y/o intereses por un cierto periodo, generalmente de seis meses.

En México se pusieron en marcha, de forma oportuna, programas de apoyo que comprendieron desde el diferimiento de pago de capital e intereses hasta por seis meses y la aplicación de ajustes en las mensualidades de los créditos, hasta la reestructuración de estos para lograr una solución definitiva. Los créditos hipotecarios que tuvieron un programa de apoyo o una reestructura fueron superiores al 30 por ciento del portafolio hipotecario bancario, siendo este porcentaje mayor al observado en los principales mercados hipotecarios internacionales, lo cual demuestra el compromiso de los bancos con sus clientes en nuestro país.

3) Ajustes en los modelos de trabajo con un enfoque hacia la construcción de un proceso digital: La pandemia provocó que las personas recurrieran más a canales digitales que a físicos, como una sucursal bancaria, para la evaluación y contratación de un crédito, lo cual aceleró el trabajo remoto, la automatización de procesos y su digitalización. La rápida adopción de procesos digitales implicó fuertes inversiones para fortalecer las medidas de seguridad de la información, lo cual es fundamental para generar confianza en los clientes, áreas normativas y reguladores.

En México, el otorgamiento de crédito se caracterizó por plataformas de preautorización y carga de documentos en un expediente digital y seguimiento en línea; sin embargo, queda camino por avanzar para llegar a un proceso digital total e integrado con la cadena de valor.

4) Evolución de los modelos de riesgos: Los modelos de crédito se ajustaron en muchos mercados de forma eficiente para la evaluación de capacidad de pago, considerando la geografía, sector económico, comportamiento esperado de los valores de las viviendas (colateral), historial crediticio y la afectación en los ingresos.

En México, los ajustes en los modelos de evaluación aplicados en 2020 permitieron mantener abierta la llave del crédito. Además, los precios de la vivienda mantienen una tendencia positiva, impulsada por el bajo nivel de inventarios y otros factores.

El crédito a la vivienda ha mostrado una gran capacidad de adaptación a situaciones complejas y, en México, su crecimiento y desarrollo en las últimas dos décadas, se ha dado sobre bases sólidas y en línea con las principales tendencias internacionales.

En 2020, a pesar de la pandemia, el portafolio hipotecario bancario en México creció 9.3 por ciento, y la colocación fue de 199 mil 200 millones de pesos, con 122 mil 300 créditos otorgados. Estas cifras representan, con respecto al año anterior, un incremento anual nominal en el monto colocado del 1.9 por ciento, y una reducción en el número de créditos del 9.9 por ciento. Para el 2021, con mejores perspectivas, se puede esperar que el sector hipotecario siga evolucionando para brindar la oportunidad a más familias de construir un patrimonio.

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