Esta noche el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos contará a los homeless (personas que no tienen donde vivir). Es un ejercicio que hacen cada enero en las principales ciudades. Se puede adelantar que se confirmará la tendencia observada desde 2014: más personas que viven en la calle.
Lo interesante es que el fenómeno se produce en la costa oeste y, particularmente en California, Oregón y Hawái. En el otro lado del país no es algo grave. En Nueva York hay muchos sincasa, pero casi todos pasan la noche en refugios.
Varía también el tipo de personas. Contra lo que pudiera pensarse, no es frecuente ver migrantes indocumentados o familias con niños. En California la mayoría son hombres adultos con adicciones o problemas mentales. Aunque las autoridades renten hoteles para hospedarlos permanentemente, es muy difícil convencerlos.
El problema de vivienda es muy complejo y distinto al de otros países. A diferencia de Europa o Japón, en la Unión Americana es raro quien vive en el mismo lugar durante toda su vida. La gente está dispuesta a trasladarse a otra ciudad para aprovechar oportunidades educativas, de negocio o de empleo.
Los muchachos abandonan la casa familiar para hacer estudios universitarios. Viven un tiempo en dormitorios y luego ponen un departamento con otros compañeros. Cuando empiezan a ganar dinero alquilan un estudio de una recámara y cuando se casan compran una casita. Al crecer la familia, buscan algo más amplio y, si pueden, se hacen de un espacio para vacacionar. Cuando se repite el ciclo y el nido queda vacío, se cambian a una casa más chica o a un departamento. Al enviudar, se van a un asilo.
Con tanta movilidad, es casi imposible que la oferta y la demanda se emparejen y los precios sean accesibles. A nivel de ciudad, crece más rápido la creación de nuevos empleos y la formación de nuevas familias que la construcción habitacional. Cuando el costo de la vida es muy alto en una urbe, muchos empleos acaban migrando, formándose un círculo vicioso.
Los desarrolladores prefieren construir casas grandes y lujosas. Frecuentemente lo hacen demoliendo otras más pequeñas, por lo que el número de viviendas aumenta poco. Cuando hay incremento en una zona, se abarata la vivienda, pero no en forma inmediata y beneficia sobre todo a las de precio más alto.
Si segmentamos el mercado por deciles, acordes con el nivel de precios, los que están más abajo no la tienen fácil para pasar a un decil superior.
SOBRERREGULACIÓN
Gran parte de la culpa la tiene el exceso de reglamentaciones federales, estatales y locales. Excepto en el sur, donde consecuentemente no hay tanto problema habitacional, la zonificación es muy estricta.
En los suburbios está delimitado el porcentaje del terreno en que no debe haber construcción, el número de pisos y hasta el estilo arquitectónico. Se prohíbe arrendar, hacer actividades productivas o que viva más de un cierto número de personas.
En un país en el que la mayoría va a escuelas públicas, el precio de la vivienda está muy influido también por la cercanía a planteles de buena calidad.
En esas circunstancias, se produce una discriminación hacía los menos favorecidos, que generalmente son negros o hispanos.
Para “revitalizar” el centro de las ciudades se cambia el uso del suelo y se permite construcción residencial más cara. Los habitantes pobres son expulsados y se tienen que ir a amontonar en áreas deprimidas.
El peor ejemplo de esto es California. Casi no se construye vivienda nueva. En los 80 se estrenaban 300 mil casas al año; ahora no llegan a 100 mil.
Los impuestos locales, incluido el predial, son tan altos que los que trabajan en Los Ángeles tienen que vivir atrás de las montañas y los que laboran en San Francisco residen del otro lado de la bahía. Por eso se rebelaron cuando subió la gasolina.
En esas ciudades las rentas son tan elevadas que representan hasta 50 por ciento de los ingresos de los arrendatarios.
Lo absurdo es que llevan muchos años con tasas de interés bajísimas y que las hipotecas se pactan a 30 años y a tasa fija. Ahora que las tasas se duplicaron y los precios subieron, será más complicado hacerse de una casa.
Si no reducen impuestos y regulaciones no van a salir del problema.