Bodegas y naves para e-commerce retan a ciudades; faltan espacios

La demanda de bodegas y almacenes para el comercio electrónico en la denominada last mile o última milla, reta a mercados como el de Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara a desarrollar espacios cada vez más eficientes y sostenibles ante la escasez y el encarecimiento de la tierra y la descarbonización de operaciones de algunas empresas.

De acuerdo con cifras de CBRE México, sólo en la Ciudad de México el inventario total de espacio industrial creció 6.9 por ciento es decir, a 10.5 millones de metros cuadrados en el tercer trimestre, donde destacó la construcción de importantes proyectos para el last mile.

Sin embargo, pese a los datos positivos de demanda y ocupación en los corredores industriales de la Ciudad de México y Estado de México, la escasez de tierra barata para desarrollar más bodegas y naves industriales ha obligado a algunos constructores a idear formas más eficientes para utilizar el espacio disponible y adaptarlo a las nuevas exigencias en materia de sustentabilidad para las entregas a tiempo.

“A medida que los espacios comienzan a escasear y con la tasa de vacancia en mínimos históricos, los desarrolladores han optado por la reconversión de edificios dentro de la Ciudad de México por espacios industriales last mile. Estos espacios actualmente cuentan con un pipeline de construcción de 51 mil 236 metros cuadrados, mismos que se espera se integren en lo que resta del año”, informó la firma internacional de corretaje inmobiliario en un reporte.

Tal es el caso de ProximityParks que actualmente cuenta con tres proyectos en Naucalpan, Benito Juárez y Santa Fe, respectivamente. Así mismo, el fondo de inversión O´Donnell que desarrolla dos proyectos en los corredores de Tlalpan y Vallejo-Azcapotzalco, que integrarán más de 100 mil metros cuadrados al inventario en el transcurso del 2024 para atender este tipo de almacenes y naves.

Mario Berlanga, co fundador y CEO de ProximityParks dijo a El Financiero que ante el crecimiento explosivo de espacio para delivery, paquetería, comercio electrónico y logística, la compañía planea triplicar hasta 750 mil metros cuadrados su portafolio para el próximo año y poder elevar hasta 5 mil millones de pesos su Fondo II de inversión, que recientemente levantó recursos por hasta 3 mil 274 millones de pesos.

Cae 18% disponibilidad de oficinas

Sin embargo, la falta de espacio para desarrollar desde cero ha hecho que la firma reconvierte edificios existentes para adaptarlos a la última milla.

“Aún con lo restringido que está el espacio, con los altos costos precios de las propiedades dentro de la ciudad hemos logrado hacer un negocio muy rentable, con un enfoque muy fuerte en sustentabilidad, siempre buscamos aprovechar lo más posible de lo que ya está en donde compramos, Nos ha tocado reconvertir desde fábricas viejas, edificios de oficinas, hasta agencias de coches, lo que antes era comercio lo hemos reconvertido hacia logística”.

La compañía atiende la demanda de espacios de almacenamiento y logística en la capital, Monterrey (donde desarrolla un parque logístico de última milla) y Guadalajara. El directivo destacó además que ante las exigencias y planes de algunas empresas para reducir emisiones, con flotillas eléctricas y espacios verdes, el mercado también ha comenzado a girar con estas tendencias.

“Con ese enfoque de sustentabilidad viene de la mano el dejar todas nuestras propiedades, en lo que le llamamos EV Ready (Electric Vehicles Ready, en inglés), entonces cualquiera arrendatario de manera muy rápida, así como plus and play pueden electrificar su flota e instalar 30 o 40 unidades, porque nosotros ya dejamos la capacidad eléctrica como las tuberías y cableados en las áreas de estacionamiento donde se pueden desplegar los cargadores”, precisó.

Por otro lado, ante los retos para desarrollar nueva oferta de naves, bodegas y almacenes de última milla en las ciudades, una alternativa que queda es la verticalización para eficientar el espacio, reducir costos de agua y energía, incluso compartir los espacios como si fuera un coworking.

Erick Brunet, managing director de corporate accounts en Newmark México, precisó en un comentario de la firma internacional de corretaje que los almacenes verticales serán cada vez más relevantes en México, como lo son ahora en Asia y Europa, donde los precios de la tierra son más altos y las densidades poblacionales han obligado a los desarrolladores a construir hacia arriba.

Destacó también que, por ejemplo, en Estados Unidos el aumento en la demanda del comercio electrónico y la reducción de los días de entrega de paquetes, han impulsado a los constructores de almacenes a establecer espacios compartidos de última milla en áreas metropolitanas.

“Probablemente lo que va a suceder en el futuro es que habiendo más demanda de los centros de distribución de última milla, el desarrollador tenga el beneficio de la tarea, por lo que habrá estos espacios como coworkings de distribución y almacenaje”, señaló.

En tanto, los grandes jugadores institucionales de naves logísticas e industriales del país, tales como Prologis, Finsa, Fibra Ext o Fibra Mty, también voltean a ver este segmento como un posible detonador de inversión para nuevas adquisiciones.