Economista en Jefe de INVEX

Ajuste en el sector inmobiliario de Estados Unidos

La pandemia desplazó gente hacia los suburbios. La demanda por casas se disparó y los precios de vivienda alcanzaron máximos históricos.

Después de crecer aceleradamente entre marzo y octubre de 2020, los principales indicadores de actividad residencial en Estados Unidos acumulan una caída importante. En el sector no residencial norteamericano, cientos de miles de metros cuadrados han quedado vacíos debido a los ahorros que generan las empresas por trabajar desde casa.

El choque que generó la pandemia

En Estados Unidos, la pandemia desplazó gente hacia los suburbios, lejos de los estrechos complejos residenciales citadinos donde el riesgo de contraer Covid-19 es mayor. La demanda por casas se disparó y los precios de vivienda alcanzaron máximos históricos. Los indicadores de construcción de casas tocaron su nivel más alto en una década. El aumento fue tan fuerte que algunos analistas incluso consideraron la posibilidad de observar una burbuja en el sector inmobiliario similar a la que detonó la recesión de 2008.

Después de crecer aceleradamente, los indicadores de construcción residencial se han ajustado significativamente desde octubre. A febrero de este año, los inicios de casas y los permisos de construcción han retrocedido 14 y 8 por ciento respecto a sus picos recientes. También en febrero, las ventas de casas nuevas y existentes se ubicaron 21 y 8 por ciento por debajo de sus máximos previos, respectivamente. Si bien el ajuste podría sonar alarmante, cabe destacar que algunos de estos indicadores llegaron a crecer hasta 50 por ciento durante los primeros seis meses de la pandemia.

El ajuste en el sector residencial responde, en gran medida, al incremento de las tasas de interés norteamericanas de largo plazo. Si bien la Reserva Federal no ha dado señales de revertir el actual ciclo de relajamiento monetario, más alzas en las tasas largas podrían ejercer presión sobre las tasas que se pactan en los créditos para casas.

Ahora bien, a menos que se empiece a reportar un incremento importante en juicios hipotecarios o en ventas forzadas, es poco probable que el reciente ajuste en los principales indicadores del sector residencial norteamericano represente un riesgo de mercado similar al que se observó en la crisis pasada. Por ahora, esperamos que los indicadores del sector se estabilicen mientras la pandemia de coronavirus, un evento exógeno que influyó temporalmente sobre la demanda por casas, comience a diluirse.

En cuanto al sector no residencial, solo basta recabar información de algunas ciudades norteamericanas para percatarse de un excesivo número de propiedades en renta, particularmente espacios para oficinas en las grandes ciudades. Cientos de miles de metros cuadrados que han quedado vacíos a causa del trabajo a distancia, además que algunas empresas inmobiliarias podrían empezar a enfrentar serios problemas de solvencia. A pesar de atractivos descuentos, incluyendo meses sin costo, la ocupación en el sector no residencial de Estados Unidos se ha desplomado.

¿Qué esperar?

En los próximos días se conocerán indicadores del sector residencial a marzo. Si bien es probable observar una corrección adicional, ésta podría ser poco significativa.

Nos preocuparía más el comportamiento que pudieran mostrar los precios de las casas, pues éstos se consideran como un importante componente de la ecuación de riqueza de las familias que impacta directamente sobre el gasto en consumo privado (variable que representa cerca del 70 por ciento del PIB norteamericano). Por ahora, los precios de las casas podrían oscilar alrededor de máximos históricos considerando que la gente mostró una clara preferencia a vivir lejos de zonas de contagio.

Nos preocupa también el futuro del sector no residencial y su posible impacto sobre la principal economía del mundo. Ni siquiera un acelerado proceso de vacunación que permita a la gente regresar a la oficina revertiría la nueva tendencia de teletrabajo tan fácilmente (sobre todo si ésta genera importantes ahorros para las empresas). Si los trabajadores son igual o más productivos en la modalidad de home office, menos incentivos habría para regresarlos a la oficina. Esto a pesar que ya se encuentren vacunados.

Urge encontrar un nuevo uso a los pisos de oficina que se han quedado vacíos. Si el fuerte deterioro en el sector inmobiliario persiste, es probable observar un efecto en cadena en el cual la solidez de la parte residencial (con todo y sus ajustes) sería insuficiente para compensar el impacto negativo de la parte no residencial sobre la actividad económica.

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