Costo de oportunidad

La casa en el aire

Comprar una vivienda implica un enganche de al menos 20 o 30 por ciento del valor del bien, además de los gastos notariales de 10 por ciento.

Recientemente en Twitter, discutí con algunas personas de la generación siguiente a la mía (niños del milenio). Juran que para ellos, tener casa es imposible. Inasequible. Que las generaciones anteriores dejamos mercados laborales, inmobiliarios y de financiamiento en mal estado, que les niegan el acceso a ser propietarios de una vivienda digna.

Algunos de los niños del milenio se llevaron las señales del mercado inmobiliario al arte y la política. La película Roma de Alfonso Cuarón, del año 2018, parece ser un referente cultural importante para ellos. Tienen la idea de que un médico del IMSS podía pagar una casa en la colonia Roma, como la que muestra la película. Un zaguán donde caben dos coches, recámaras para los niños, sala, comedor, espacios amplios, son la definición de lo que debe ser una casa de ‘clase media’.

Sí, la Roma fue una colonia muy exclusiva en los principios del Siglo XX. Luego fue decayendo lentamente, en la medida en que la gente que vivía en colonias céntricas se fue a vivir a lugares como Polanco, El Pedregal, Las Lomas o incluso Satélite. En los últimos 20 años, con el auge y renacimiento urbano de la Condesa, la Roma se ha vuelto un fenómeno de especulación inmobiliaria. Mucha demanda y precios muy altos.

Ciertamente, un médico del IMSS en los 60 era un profesional bien pagado. También es cierto que en los 60, ser profesional estaba mucho mejor remunerado en términos relativos que ahora porque había muy pocos. La queja de los millenials es que la Roma no era gentry. Por ese término entienden el proceso mediante el cual gente de mayor poder adquisitivo, o de otros países, se va a vivir a colonias relativamente pobres, cambiando los precios al alza y desplazando a los habitantes originales a lugares más lejanos o más pobres.

La realidad es que a los boomers les fue difícil conseguir vivienda. En el desarrollo estabilizador, con una economía creciendo a tasas cercanas a dos dígitos, mucha gente pudo comprar casa; pero las viviendas céntricas y bonitas nunca han sido un activo altamente asequible para la población mexicana.

La expropiación de los bancos a inicios de la década de los 80 no ayudó. Quien tenía casa, tenía que autofinanciar el terreno, la construcción, los acabados… el paisaje urbano se llenó de casas con segmentos de varilla en el techo que tenían botellas de refresco encima, para evitar la oxidación; lo cual indicaba que los dueños iban a construir un piso más.

En la devaluación de 1994-95, los créditos eran de tasa variable, y las hipotecas se volvieron impagables. Mucha gente perdió su casa.

En el tercer trimestre de 1994, los créditos del Infonavit y el ISSSTE casi no pintaban, como porcentaje del PIB, en el financiamiento a la vivienda. La banca comercial otorgaba créditos por un monto equivalente a 8.7 por ciento del PIB. La estadística en 1995 era 12 por ciento del PIB; pero no porque hubieran crecido mucho los montos, sino porque el PIB estaba muy disminuido en esos años.

En el primer trimestre de 1998, el crédito a la vivienda de Infonavit e ISSSTE era 3.1 por ciento del PIB. En 2019, 7 por ciento del PIB. Ya en 2019 también, la banca privada otorgó 11.2 por ciento del PIB en créditos hipotecarios.

Los precios en la Ciudad de México son los que podríamos esperar en una megalópolis en expansión, con algunas complicaciones: 1. Hay mucha oferta monetaria en el mundo y el capital se mueve a inversiones que preservan valor, como los bienes raíces. 2. Mientras más céntrica una colonia, los precios son más altos, a menos que tenga otros problemas, como la seguridad pública. 3. La saturación vehicular y la falta de transporte público ha creado más demanda por zonas céntricas.

Comprar una vivienda implica un enganche de al menos 20 o 30 por ciento del valor del bien, gastos notariales del 10 por ciento, y pensar en al menos 10-12 mil pesos de pago mensual por cada millón de pesos de adeudo; más lo que se junte con las tasas de interés crecientes que estamos viendo hoy. Para que eso sea sostenible, una familia debe tener ingresos mensuales al menos de 30-35 mil pesos netos. La política pública podría hacer mucho por bajar algunos de estos costos, especialmente los notariales.

Si gano 15 al mes, quiero vivir solo, y en la Roma, no me va a alcanzar. Pero eso ha ocurrido siempre. Los jóvenes tienen que hacer lo que hicieron los viejos: empezar por un activo que aunque no sea ideal, preserve el valor de sus ahorros. Luego ese activo se puede poner en venta y usarse como enganche para algo más interesante, si la vida nos lo permite.

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