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Valuación, importante decisión

Mauricio Sáenz, miembro del Comité de Finanzas Corporativas del IMEF, explica la importancia de avalúos de activos e intangibles para tomar decisiones conforme a los valores de los bienes.

Por Mauricio Sáenz Azuela

Es recomendable considerar que en diferentes operaciones de negociación, compraventa, pago de derechos o impuestos, adquisiciones de crédito, controversias judiciales entre particulares o empresas, los avalúos de activos e intangibles son de vital importancia, ya sea como un requisito por parte de un procedimiento o para tomar de decisiones conforme a los valores emitidos de los bienes valuados.

Sin embargo, es importante tomar en cuenta qué persona o empresa será la que realice los trabajos de valuación, dadas las siguientes situaciones:

En la actualidad existen más de 30 instituciones que imparten diversas especialidades y maestrías en materia de valuación, principalmente de inmuebles, maquinaria, equipo, agropecuarios y negocios; lo cual ha generado una sobre oferta de profesionales especializados en dichos temas. La mayoría de los especialistas cuentan con poca experiencia, elemento indispensable para poder elaborar un trabajo bien hecho en este ámbito. Incluso hay personas que se ostentan como valuadores y no cuentan con una cédula profesional relacionada con lo que se pretende valuar.

Existe una sobrerregulación de leyes y reglamentos a nivel federal, estatal y local, que rigen a la actividad valuatoria; cada institución cuenta con sus requisitos y reglas particulares para los valuadores, situación que ha creado confusión en los criterios que debe tomar en cuenta el valuador, lo cual ha provocado sesgos en los valores calculados, ya que dependen de las diferentes reglas dictadas por cada institución.

Hay además diversos formatos o programas elaborados en hojas de cálculo o aplicaciones en internet que no cuentan con la flexibilidad para que un valuador con experiencia pueda emitir su criterio. Son formatos o programas diseñados para valuar un activo conforme a su tipo, objeto y propósito. Un ejemplo común de ello, es cuando algunos valuadores realizan avalúos de índole comercial utilizando reglas y formas establecidas por la autoridad fiscal para el pago de contribuciones, las cuales no necesariamente corresponden al comportamiento real del mercado inmobiliario con el que compite el inmueble objeto del avalúo.

En algunos negocios donde interviene la valuación, existen demasiados intermediarios en el proceso, tal es el caso de los avalúos que se requieren para los créditos hipotecarios, donde las instituciones financieras requieren los servicios de un originador u operador, que a su vez contratan el servicio de una unidad de valuación, misma que subcontrata a un especialista en valuación inmobiliaria para realizar el avalúo, siendo éste último el que menos gana en la operación y el que más gasta en la elaboración del trabajo, además de ser quien tiene mayor responsabilidad sobre el documento emitido.

Estas situaciones y algunas más pueden provocar que los resultados de una valuación sea sesgada, principalmente por no utilizar la metodología y criterios correspondientes para el tipo de activo, propósito y objeto que requiere el avalúo.

Por todo ello, en el IMEF se considera oportuno mencionar que se encuentra en proceso la creación de una cámara gremial que integre a los empresarios dedicados a la valuación, con el fin de que dicha Institución logre conformar una base legal uniforme, que homologue criterios de valuación a nivel nacional y elimine la actual sobrerregulación que enfrentan los peritos, misma que limita la libertad de realizar su trabajo con profesionalismo.

Una propuesta al respecto es que los valores certificados entre un perito y otro para un mismo bien, deben ser muy similares conforme al objeto y propósito para el cual fueran emitidos. Si se piden dos avalúos a diferentes valuadores del mismo bien, los valores calculados por estos deberían ser similares, sin importar si es para pagar un impuesto o constituirse como garantía de un crédito. Debe ser el usuario quien calcule el riesgo conforme el destino de la operación que pretende realizar, evitando así que el riesgo lo tome directamente quien realiza y certifica el avalúo.

Mientras tanto, el Comité de Finanzas Corporativas del IMEF, recomienda que al contratar los servicios de valuación, se verifique si la persona o empresa que realiza los trabajos respectivos cuente con la preparación académica, los registros y certificaciones correspondientes al tipo de bienes y el objeto del avalúo. Lo más importante es el respaldo de su experiencia, lo cual es la base principal que le otorga la competencia para realizar su trabajo.

*Mauricio Sáenz Azuela es miembro del Comité de Finanzas Corporativas del IMEF.

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