El pasado 8 de septiembre, junto con el Paquete Económico 2027, la presidenta Claudia Sheinbaum envió a la Cámara de Diputados la iniciativa de Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral.
Algunos identificaron esta iniciativa como referencia a un aumento del predial. Nada que ver.
Pasó casi inadvertida entre toda la información enviada al Congreso, pero toca uno de los impuestos con mayor potencial y menor aprovechamiento del sistema fiscal mexicano: el predial.
La ley, de 45 artículos, crea un Plan Nacional Catastral y un Plan Nacional Registral, una Plataforma Nacional Catastral administrada por la Agencia de Transformación Digital, una Clave Única Catastral para cada inmueble y una cédula que vincula esa clave con el folio real del Registro Público de la Propiedad.
Estados y municipios deberán adoptar la plataforma a más tardar el 31 de diciembre de 2026 y adecuar sus leyes en 180 días.
No habrá recursos federales adicionales: cada orden de gobierno pagará su parte. Es el segundo intento: el Congreso tiene desde 2013 la facultad de expedir esa ley general y un primer proyecto se atoró en el Senado en 2021.
El problema que intenta resolver es esencialmente de información. México tiene más de dos mil registros catastrales con niveles de desarrollo muy distintos, sin un identificador común y, en muchos casos, sin conexión con el registro de la propiedad.
La exposición de motivos de la iniciativa plantea que la actualización de valores, la incorporación de predios no inscritos y el pago digital ampliarán la base gravable sin crear ni modificar impuestos.
Lo que no plantea es una cifra: en las 26 páginas de la iniciativa no hay una sola estimación de cuánto se recauda hoy ni de cuánto podría recaudarse.
El diagnóstico requiere de información complementaria.
De acuerdo con la OCDE, México recauda por impuestos a la propiedad 0.3 por ciento del PIB, frente a 0.8 por ciento en promedio en América Latina y 1.7 por ciento en la OCDE.
El predial, en particular, ronda 0.2 por ciento del PIB: unos 78 mil millones de pesos de acuerdo con cifras de 2024, de los cuales la Ciudad de México aporta cerca de una tercera parte. En 2020, veintiséis municipios concentraban la mitad de la recaudación nacional.
Hay muchas cifras que no están suficientemente actualizadas debido a la heterogeneidad que existe en la información municipal.
Las causas de la alta concentración del pago del predial están documentadas en los censos de gobiernos municipales del INEGI.
En 2024 los municipios (excluyendo la CDMX) programaron cobrar 92 mil 800 millones de pesos de predial y cobraron 48 mil 700 millones, es decir solo el 52.5 por ciento de lo previsto. Tres de cada cuatro municipios no ofrecen el pago por internet. Trescientos cincuenta municipios no tienen actividad catastral ni cobran el impuesto.
Pero además, hay otro problema: en el último censo que lo midió, en 1999, el valor catastral promedio equivalía a 39 por ciento del valor comercial de los predios, 27 años después no sería extraño que la diferencia sea mayor, a pesar del mandato constitucional de acercar el valor catastral al valor comercial.
En función de la realidad descrita por las cifras anteriores, los alcances efectivos de la iniciativa de ley son acotados pero sin duda positivos pues atienden a la infraestructura de información: quién posee qué, dónde y con qué características.
Con ello se puede mejorar la eficiencia del cobro, incorporar predios omitidos y, quizá lo más importante, dar por primera vez a la federación visibilidad sobre el padrón y la recaudación de cada municipio.
Lo que no toca es la base del impuesto. Ningún artículo obliga a actualizar los valores catastrales ni las tablas de valores; esa decisión sigue en los congresos locales, como lo manda el artículo 115 constitucional. La ley obliga a mantener actualizada la cartografía, no los valores.
Aun si la iniciativa se aprueba en este periodo de sesiones, el calendario de adopción para enero de 2027 es apenas el arranque. Levantar cartografía, depurar padrones y vincularlos con el registro de la propiedad toma años, no meses. El efecto en la recaudación, si llega, se verá hacia el final de la década, no en las cuentas de 2027.
El programa federal de modernización catastral, que en 2009 disponía de 374 millones de pesos, llegó a 2021 con 74; la ley lo deja sujeto a disponibilidad presupuestal.
Las tareas pendientes son las de siempre, y son locales. La primera es cobrar lo que ya está presupuestado: le recuerdo que la brecha entre lo programado y lo recaudado fue de 44 mil millones en 2024. La segunda es registrar lo que no está registrado. Por ejemplo, solo en el Estado de México se estima que hay 1.4 millones de predios omisos, un tercio del padrón. La tercera, la más grande y la más difícil, es acercar los valores catastrales a los de mercado.
Ninguna de las tres tareas depende de la federación. Las tres dependen de que alcaldes y congresos locales asuman un costo político que hasta ahora han preferido evitar, y de que la coordinación fiscal premie a quien lo asuma.
El potencial es considerable. Cada décima de punto del PIB son 34 mil millones de pesos. Llevar el predial a 0.6 por ciento del PIB, un techo que especialistas como Fausto Hernández consideran alcanzable con esfuerzo, significaría unos 200 mil millones de pesos, dos veces y media lo actual.
Alcanzar el promedio latinoamericano de impuestos a la propiedad implicaría cerca de 270 mil millones.
La iniciativa enviada permitirá construir el mapa; lo que falta son autoridades que decidan cobrar por lo que el mapa muestra.