Los seguros de daños en los créditos hipotecarios
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Los seguros de daños en los créditos hipotecarios

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Los seguros de daños en los créditos hipotecarios

17/09/2018

Esther compró su departamento en la Ciudad de México al inicio de 2017, tras ahorrar para el enganche. El edificio colapsó por el sismo del 19 de septiembre y, aunque ella y su familia no sufrieron lesiones, perdieron su patrimonio. Esther recordaba que tenía un seguro asociado a su crédito hipotecario, pero desconocía cómo hacerlo efectivo.

Gracias a la orientación de vecinos y autoridades, Esther inició el proceso de reclamación del seguro con su banco y la aseguradora con la que estaba contratada la póliza. Una vez expedido el dictamen de daños a la propiedad y cumplidos con los trámites, la aseguradora la indemnizó, con lo cual liquidó el crédito y, gracias a las características de su póliza, pudo recobrar una parte de los recursos que había invertido.

En Mexico, el portafolio hipotecario tiene un valor de 2.3 billones de pesos y se compone de más de siete millones de créditos hipotecarios, los cuales tienen vinculados seguros de vida, daños y desempleo. La cifra representa el 20% de los hogares del país. Los seguros de daños no vinculados a un crédito hipotecario tienen poca demanda, incluso después de los sismos.

Los seguros de daños cubren los ocasionados por fenómenos hidrometeorológicos como inundación, lluvia, huracán, granizo, viento, y de otros tipos, como incendio, sismos, erupción volcánica, etc.

Los sismos de 2017 dejaron lecciones importantes:

1.Coberturas adecuadas: La mayoría de las coberturas en daños se establecen en función del valor destructible, el cual se debe actualizar periódicamente para reconocer el incremento en los valores de las viviendas. En algunos casos se incluyen coberturas para los contenidos (cristales, muebles, equipos electrónicos, electrodomésticos, ropa) limpieza y remoción de escombros, gastos extraordinarios (renta y/o menaje por un periodo o monto determinado,) responsabilidad civil, entre otros.

Como los créditos hipotecarios pueden financiar hasta 95% del valor de una propiedad, se debe garantizar que la cobertura cubra al menos el saldo del crédito. Es importante que la cobertura considere el mayor valor entre el saldo del crédito descontando el deducible y coaseguro, y el valor destructible: el seguro debe cubrir el monto mayor.

El seguro de daños se paga cada mes con las amortizaciones del crédito hipotecario. Su costo se determina con base en el monto asegurado y por cada millón se pagan entre 300 a 500 pesos mensuales. El costo del seguro está incluido en el Costo Anual Total (CAT) de un crédito hipotecario.

Los seguros de daños de los bancos difieren en términos de cobertura y suma asegurada, por ello, sus características deben ser valoradas al decidir entre los diferentes créditos hipotecarios del mercado.

2.Cultura del Aseguramiento: Para la mayoría de las personas con un crédito hipotecario, la adquisición de un seguro de daños representa su primera experiencia. La participación del sector bancario y de seguros en la difusión de la cultura del aseguramiento es relevante.

Es fundamental explicar al acreditado las características de la póliza: las coberturas, las sumas aseguradas y la forma de reclamarlas. También lo es informarle, en forma periódica, la actualización de las coberturas y sumas aseguradas. Una mejor práctica es orientarlo a que cuando liquide su crédito hipotecario mantenga asegurada su vivienda.

Un aprendizaje que dejaron los desastres naturales, es la conveniencia de tener un protocolo que facilite la reclamación del seguro, con acciones como la asistencia inmediata del ajustador, la suspensión de la exigibilidad del pago en los créditos hipotecarios de acuerdo con los planes de apoyo gubernamentales y la comunicación con el asegurado hasta la indemnización por parte de la compañía aseguradora. Se requiere una eficaz coordinación y colaboración entre la banca, las aseguradoras, las autoridades federales en la materia (SHCP, CNBV, CNSF, Condusef, etc.) y las locales. Ahora existe un mejor entendimiento del tema y la convicción de seguir mejorando las condiciones de aseguramiento en créditos hipotecarios.

3.Activos asegurables. La vivienda vertical ha crecido en las principales ciudades del país, algunas de ellas ubicadas en zonas sísmicas. Es conveniente tener un seguro de daños que cubra al edificio y sus áreas comunes por daños estructurales, con independencia de que los seguros de daños individuales, asociados o no a los créditos hipotecarios, cubran las áreas comunes con base en la unidad privativa.

Las familias con un crédito hipotecario con seguro de daños asociado, están mejor preparadas ante eventos como los desastres naturales. Autoridades, empresas e instituciones financieras en el sector inmobiliario debemos expandir la cultura del aseguramiento y obtener mejores condiciones de cobertura para los acreditados. Con cada crédito hipotecario y seguro asociado, existe una familia o persona que necesita, como Esther, saber qué hacer para preservar su patrimonio.

Las expresiones aquí vertidas son responsabilidad de quien firma esta columna de opinión y no necesariamente reflejan la postura editorial de El Financiero.