Durante décadas, los bienes raíces se rigieron por una máxima que parecía ley: location, location, location. Comprar en la plaza correcta, ya sea una ciudad con dinamismo económico, como Nuevo León o la Ciudad de México era, prácticamente, comprar plusvalía garantizada. Los números de hoy cuentan otra historia, y como alguien que ha construido su carrera analizando el mercado inmobiliario desde dentro, creo que es momento de decirlo con claridad: la plusvalía no ocurre por casualidad, ni necesariamente donde solía ocurrir.
Según el Índice de Precios de la Vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la Ciudad de México creció apenas 4.6% en el último año, mientras Guadalajara (11.1%), Tijuana (9.7%), Cancún y Mérida han sostenido apreciaciones muy por encima del promedio nacional durante varios trimestres consecutivos. No es un dato aislado: es una tendencia sostenida que obliga a preguntarnos qué mueve realmente el valor de una propiedad hoy.
La máxima inmobiliaria clásica no ha desaparecido, pero compite ya con otros factores. Hoy la seguridad o su percepción, es una de las amenidades más codiciadas en México: no se trata solamente de ubicación, sino de encontrar zonas que ofrezcan tranquilidad y estilo de vida. No es casualidad que Quintana Roo o Baja California, que conjugan seguridad, calidad de vida, interés económico internacional y clima, encabecen los índices de plusvalía.
Pero el factor que explica de fondo la plusvalía es la falta de oferta. La Sedatu estima el rezago habitacional del país en 8.9 millones de hogares con vivienda inadecuada. Frente a eso, la meta sexenal de Vivienda para el Bienestar es de 1.8 millones de viviendas para familias que ganan menos de 2.9 salarios mínimos: un esfuerzo considerable que lamentablemente, no cubre ni una quinta parte del rezago.
Sin una aceleración generalizada de permisos, muchos desarrolladores optan por no entrarle a zonas donde los procesos son lentos o jurídicamente inciertos, y concentran su inversión donde hay más facilidad operativa. Dicho de otra forma: donde hay empleo, hay demanda; y donde la demanda supera a la oferta, los precios suben. La plusvalía, en buena medida, nace también de una oferta que ha sido limitada, muchas veces sin proponérselo, por la propia velocidad y escasez de facilidades con la que el país logra incentivar el desarrollo de vivienda adecuada.
A esto se suma el trabajo flexible, que permite vivir en dos lugares a la vez: yo mismo divido mi semana en el avión, mayoritariamente entre Cancún y la Ciudad de México, sin que eso afecte mi eficiencia. La conectividad aérea, digital, laboral, es ya, junto con la seguridad, uno de los pilares que determinan hacia dónde se mueve el valor de una propiedad
En México hay esencialmente dos juegos: uno es el de la plusvalía: identificar los destinos que van a crecer, generalmente zonas en las que se observan ya fenómenos de gentrificación, zonas que dejan de ser secundarias conforme la ciudad empuja su crecimiento hacia ahí. El otro es el juego del flujo de caja: propiedades en zonas ya consolidadas, donde la rentabilidad puede no ser espectacular, pero es prácticamente permanente. Es difícil no rentar una vivienda en esas zonas o ciudades.
Antes de comprar, tres cosas que todo lector de finanzas personales debería verificar: seguridad y certeza jurídica de la zona, no solo su plusvalía histórica; proyectos de infraestructura y conectividad ya aprobados, no solo prometidos; y, si la propiedad está en preventa, los tiempos reales de entrega. Hoy cerca de la mitad de las viviendas en venta en México se comercializan así.
Mi recomendación: comprométase con una propiedad con la que quiera estar diez o quince años; jugar el ciclo inmobiliario exige un timing casi perfecto para entrar y salir del mercado cada 3 a 5 años, y prefiera proteger patrimonio sobre especular. Evite también comprar la casa propia como si fuera inversión: es un bien patrimonial, pero no genera flujo, y debe elegirse de forma muy personal, por funcionalidad y estilo de vida, no por comparación con los demás.
La plusvalía no ocurre por casualidad. Ocurre donde converge la seguridad, la conectividad, la escasez de oferta y, cada vez más, un diferenciador que el mercado esté dispuesto a pagar. Entender esa combinación y saber en qué juego se está participando, es hoy la diferencia entre proteger su inversión inmobiliaria de forma inteligente y simplemente confiar en la suerte.
