Incertidumbre en oficinas
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Incertidumbre en oficinas

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Incertidumbre en oficinas

09/07/2020

Apenas a finales de febrero de este incierto 2020, analistas preveían que si bien el mercado inmobiliario de la Ciudad de México (CDMX) venía de un año ralentizado, la demanda neta de espacios Clase A subía a 79 mil 324 m2, proporción equivalente a 60% más de lo generado en igual período de 2019.

Esa previsión que la firma JLL compartió días antes del distanciamiento social, estaba basada en la confianza y adecuación del mercado. Sin embargo, para el segundo trimestre había ya una previsible fuerte caída en la demanda que se recuperaría en el siguiente semestre.

La condicionante para esta recuperación, era que el regreso a la nueva normalidad se mantuviera de manera permanente a partir de junio y el resto del año. Eso no ha sucedido hasta ahora.

Así que algunos pronósticos pudieran resultar imprecisos, dado que la incertidumbre en que se mantiene la evolución del COVID-19, así como las políticas de reapertura durarán meses.

El área de market research en Newmark Knight Frank (NKF) vislumbra en su reporte al segundo trimestre del año, que pese a la contracción importante del mercado, existen señales positivas de vitalidad de cara a una eventual recuperación.

De acuerdo con sus números, la actividad a finales de junio registró cerca de 95 mil m2, si bien es la cifra más baja en un período en los últimos cinco años, representó un movimiento en un mercado que enfrenta un contexto económico y de salud sin precedentes.

Fueron los corredores Norte, Insurgentes y Polanco, los que registraron movimiento. De tal razón que la absorción neta en el período fue negativa con -90 mil 339m2.

Su perspectiva es que el mercado resiente los efectos de la pandemia, pero el saldo debe verse con base en los fundamentales con que se mide el mercado.

es decir, la absorción neta es la suma de rentas y ventas, menos desocupaciones y los espacios de edificios disponibles nuevos, que en este lapso fueron superiores a 92 mil m2.

Cualquier escenario y cuantificación son difíciles de dimensionar. Sin embargo, el reporte de NKF recuerda que no es la primera ocasión que en tiempos recientes se han registrado absorciones negativas.

Aún así, en el caso de este trimestre, es innegable que las desocupaciones mermaron el resultado trimestral, en especial lo que experimentaron los submercados Santa Fe y Bosques.

Con un incremento de cerca de 1.5%, la tasa de disponibilidad llegó a 16.22%, aún con niveles ligeramente superiores a los que se consideran parámetros sanos.

Si bien, durante 3 años este indicador se había mantenido en 14% anual, pese a la salida de nuevos proyectos al mercado, fue en el tercer trimestre de 2017 cuando el mercado registraba una tasa por encima del 16%.

En ese momento, fue el S19 el que generó una demanda inesperada y el mercado se estabilizó al absorber la oferta nueva, la cual deberá navegar en aguas donde difícilmente los usuarios tomarán decisiones de nuevas absorciones por el estancamiento económico y un débil escenario de regreso permanente al espacio de trabajo.

Ahora bien, en los últimos años, el mercado ha mantenido promedios de un millón de metros cuadrados disponibles para soportar la demanda. Eso significa que con ritmos previos al COVID-19, dicho inventario se apretaría en un lapso de 3 a 4 años y en una escena similar a la actual, sería entre 5 ó 6 años.

Por tanto, aunque el escenario inmediato luce cuesta arriba, debe analizarse con detenimiento. Sobre todo porque habrá empresas que crecerán y otras que cerrarán su operación.

Actualmente el inventario de oficinas supera ya los 7.3 millones de m2, adicional al crecimiento sostenido que vendrá, si se considera que existe un pipeline de edificios en construcción y proyecto por más de un millón de m2.

Como cualquier escenario y más aún con un elemento atípico generado por la pandemia y su evolución, existen particularidades como los casos de contratos con precios de salida que nadie imaginaría se están generando.

Existen también, distintos inversionistas que no ven con buenos ojos el avance de contratos en pesos, caso contrario a lo que ocurría apenas hace 2 años, cuando la mayor parte eran en dólares.

Este elemento es determinante, desde la perspectiva de analistas, dado que el valor de un activo con contratos e inquilinos AAA en dólares, tienen mucho más atractivo para el inversionista global.

Será cuestión de flujos y balances, habrá inversionistas con liquidez a la caza de oportunidades de compra y propietarios o desarrolladores comprometidos, que evaluarán reconfigurar portafolios para reducir el valor de su deuda, siempre y cuando reciban posturas atractivas para consolidar la venta.

Es por ello que el fiel de la balanza será como en otros ciclos, muchos de ellos con una duración de 7 años, el nivel de apalancamiento de los proyectos y el estómago con que inversionistas sepan lidiar con el retador escenario post COVID-19.

Las expresiones aquí vertidas son responsabilidad de quien firma esta columna de opinión y no necesariamente reflejan la postura editorial de El Financiero.