Son ya 6 años que el mercado inmobiliario industrial en Ciudad de México (CDMX) y área metropolitana mantienen un dinamismo altamente influenciado por el peso que ejerce el e-commerce en la demanda de espacios logísticos.
La influencia de este segmento ha dejado distintas tendencias que confirman la continuidad de un negocio que duplicó en este lapso el precio de las rentas al elevarlas a más de $10.82 dólares por m2, un escenario que motivó cambios importantes en la actividad logística.
Se trata de un camino sin retorno si se considera que sólo en 2025, las ventas online que crecieron 19.2% al llegar a 941 mil millones de pesos en compras de 67 millones de usuarios, que alentaron 90% de la demanda de espacios logísticos en la metrópoli.
Por lo anterior, la actividad orientada a subsegmento que abastece la demanda de espacios de última milla dentro de la CDMX, ha generado la reconversión de inmuebles clase B con giros comerciales y de servicios de un tamaño aceptable para ser transformados en almacenes con requerimientos específicos.
Aspectos clave de la oferta señalada son la ubicación, los cruces de andén, los patios de maniobras, la electricidad y una serie de elementos, que además requieren de competitividad en precios, aspecto que hasta hoy ha limitado una mayor expansión.
Para entender la dinámica de precios, basta ubicar que en 2020 los niveles de renta promedio eran de $5.38 dólares por m2, es decir, la mitad del valor actual máximo.
Sumarse a esta demanda requiere atender necesidades de los usuarios del last mile: eficiencia, tecnificación y estar cerca del consumidor local, para reducir los tiempos de entrega de productos adquiridos por un comprador con demandas crecientes de efectividad.
Quienes siguen este segmento consideran que importantes desafíos adicionales como la gestión e infraestructura, además de que los precios están orillando a que los tenants reduzcan hasta un 20% la huella de centros mediante inventarios base que sean alimentados por centros logísticos de mayor dimensión ubicados en la periferia.
De igual forma se ve creciente la integración de bodegas verticales, hecho que compensaría un mercado que desde hace tiempo ha hecho factible el surgimiento de corredores complementarios en el oriente de la ciudad.
Aún así, la demanda sigue, de tal razón que según el reporte más reciente de Cushman & Wakekield (C&W) México ubique al cierre del 1Q de este año, la construcción de 865 mil m2, alentado por una absorción del comercio electrónico que llegó a 1 millón de m2 en 2025.
Es por ello que en el otro polo de la expansión, toman relevancia los centros de distribución o big box, que consolidan la construcción de espacios en corredores consolidados como el CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) donde se concentra la mayor parte de este nuevos desarrollos, sin dejar de lado el peso que crece día con día en la zona que va de Zumpango hacia el Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA).
Son espacios con superficies superiores a 20 mil m2, espacios con alturas mayores, amplios espacios de maniobra y conectividad estratégica con autopistas y nodos logísticos clave.
Además requieren automatización, sofisticación técnica, capacidad eléctrica y preparación para operaciones intensivas en tecnología.
Con todo, ambos nichos son prioritarios en la evolución logística de la región porque complementan y equilibran la demanda de centros de distribución que alimentan desde zonas contiguas a los grandes centros de consumo, las bodegas de última milla.
Este fenómeno no es exclusivo de CDMX, fácilmente se le puede comparar con Monterrey donde la actividad logística además se combina con la manufactura de exportación alentada por el nearshoring, actualmente anclado a la renegociación del T-MEC.
Sin duda, es una inercia estratégica para el momento presente y futuro del negocio. De ello estaremos pendientes.