Claudia Olguin

Reposicionamiento de activos

Inmuebles de todo tipo permanecen varados como efecto del COVID-19 y los nuevos requerimientos de inquilinos ante las formas de colaboración y convivencia.

Inmuebles de todo tipo permanecen varados como efecto del COVID-19 y los nuevos requerimientos de inquilinos ante las formas de colaboración y convivencia. Pero esta batalla, que trae de cabeza a propietarios e inversionistas, no está perdida. Apenas en octubre del año pasado comentamos del cambio masivo en la demanda de usuarios y del reposicionamiento al final del túnel como una solución. A meses de distancia, nuevas necesidades de industrias como la médica abren estas opciones en la industria.

En una reflexión reciente compartida, la firma de arquitectura Gensler destaca el alza en la demanda de espacios de atención médica para pacientes ambulatorios y laboratorios de ciencias de la vida listos en algunas ciudades de Estados Unidos. En consecuencia y para satisfacer esa demanda, propietarios y desarrolladores de edificios comenzaron a convertir propiedades vacantes o subutilizadas en instalaciones de salud y ciencias de última generación.

Es algo que denominan la reutilización adaptativa para laboratorios y espacios de investigación, pero que también se expande con estrategias para convertir espacios comerciales y de oficinas en instalaciones para pacientes ambulatorios e ideas sobre cómo crear un nuevo lugar de trabajo de ciencias combinadas.

Como ejemplo, menciona un nuevo prototipo para el laboratorio del futuro de Organon, una empresa con sede en Nueva Jersey, especializada en la salud y el bienestar de las mujeres.

Por ende y como también lo hemos comentado, la industria de laboratorio y ciencias de la vida viven, a propósito de la pandemia, un incremento de la atención de inversionistas inmobiliarios.

Si bien la alternativa es una salida y oportunidad, no es tan sencilla. Convertir espacios de otro uso para una industria especializada requiere consideraciones inmobiliarias, que afectan la forma en que se evalúan y valoran las medidas de los edificios.

Uno de ellos, ejemplifica, es que los espacios de laboratorio trabajan horas extras para satisfacer las demandas de las necesidades científicas.

Comparado con los edificios de oficinas, los requisitos del laboratorio son considerablemente diferentes y requieren una planificación detallada y cuidadosa para garantizar la atención a esa demanda. Por tanto el desafío es integrar los aspectos únicos de un edificio existente con las especificaciones únicas para las instalaciones científicas que el edificio de las organizaciones usuarias puede albergar, desde desde la biología y la química hasta la bioinformática y la investigación clínica.

Pero más allá, la reconversión sin conocer a los inquilinos presenta desafíos que debieran considerar un rango de flexibilidad para abarcar la posible necesidad de distintos tipos de inquilinos objetivo.

Otros matices entre los edificios de oficinas y los edificios de laboratorio de ciencias, es la relación entre el espacio rentable y el utilizable, como por ejemplo, elevadores adicionales de servicio y muelles de carga, ventilación y sistemas eléctricos en pisos intermedios, así como el tamaño y número de zonas de control de materiales peligrosos.

Por tanto, cómo se medirá el espacio en escenarios de múltiples inquilinos o cualquier tipo de edificio de uso mixto, será un factor, debido al costo de los corredores donde se ubican los inmuebles.

Tal y como ha sucedido en procesos de reconversión de oficinas a vivienda en mercados, como la Ciudad de México (CDMX), la capacidad de entendimiento y adaptación a las nuevas oportunidades de mercado será determinante para el desplazamiento de miles de m2 de espacios desocupados.

Más aún si se considera que en los 10 portafolios más importantes de propiedades administradas por FIBRAS (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) existen tasas de desocupación históricas que rebasan 20%.

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