Claudia Olguin

Inercia industrial

El mercado industrial evoluciona tras el impacto de las cadenas de suministro y la nueva demanda que empiezan a generar la reajustada industria automotriz, la manufactura y el ‘e-commerce’.

El mercado industrial evoluciona tras el impacto de las cadenas de suministro y la nueva demanda que empiezan a generar la reajustada industria automotriz, la manufactura y el e-commerce con impacto en el segmento logístico.

Esta actividad está terminando por definir tres escenarios dominantes. El del norte, que actualmente cuenta con las tasas de disponibilidad más bajas de la historia; el Bajío, que busca aprovechar los altos costos y la capacidad instalada, de terrenos y mano de obra calificada; así como el de la zona metropolitana de la Ciudad de México, con particularidades y reacomodos.

Lo que sucede en los últimos meses en el mercado industrial del Bajío marca un evidente resurgimiento de distintos de sus corredores, en especial Guanajuato y Querétaro, que en el primer trimestre del año lideraron la mayor demanda de espacio industrial, al concentrar 69 por ciento de la absorción neta de empresas, principalmente del segmento de manufactura, mientras que en San Luis Potosí la demanda automotriz impulsó sus corredores inmobiliarios.

Si bien este mercado retomaría los niveles prepandemia hasta 2022, es un hecho que ya se ve el efecto del nearshoring, el TMEC, las nuevas inversiones y en especial la competitividad en costos que ofrece la región, respecto al incremento en rentas de los corredores industriales en la frontera norte con Estados Unidos.

En este sentido, en el norte del país, Monterrey cuenta actualmente con una tasa de disponibilidad de 2.4 por ciento, respecto al 7 por ciento que experimentaba en el primer trimestre de 2021.

Este resultado ha motivado que se registren, de acuerdo con el reporte del periodo de CBRE, más de 913 mil m² de nuevos proyectos en construcción, además de un récord histórico en absorción.

De las construcciones también destaca que se trata en un 64 por ciento de nuevos proyectos build to suit (BTS), inmuebles que validan la demanda de sectores como la manufactura, automotriz y alta tecnología, mismos que llevaron las tasas de disponibilidad a la baja e impulsaron incrementos en los precios de salida para un inventario que ya alcanza 11.58 millones de m².

Es Apodaca el mercado más grande de la ciudad, donde se concentra 40 por ciento del inventario disponible, pero con la mayor superficie disponible al alcanzar en el periodo de referencia 129 mil 261 m².

Mientras eso sucede en el norte y Bajío, la zona centro experimenta reacomodos, demanda creciente de hasta 246 mil m² de absorción bruta y expansión.

Este es el saldo del primer trimestre de 2022 en el mercado inmobiliario industrial de la Ciudad de México y zona metropolitana.

Por ello, el panorama de esta región es alentador, ya que representa un incremento en la absorción bruta de 46 por ciento, respecto al mismo periodo de 2021, y de 140 por ciento en la absorción neta, al acumular en ese lapso 256 mil m².

El último resultado, según el reporte de mercado de la misma firma, es consecuencia de la entrega de proyectos build to suit que concluyeron su edificación, y a la actividad del corredor CTT (Cuautitlán-Tepotzotlán-Tultitlán).

En consecuencia, la tasa de disponibilidad llegó a 3.9 por ciento, la más baja que se tenga registrada en los últimos tres años.

Estas cifras confirman el dinamismo económico en la región, ya que sólo la CDMX se convirtió en el mayor receptor de Inversión Extranjera Directa (IED) en el país, con 5 mil 56.9 millones de dólares, de acuerdo con cifras de la Secretaría de Economía.

Dado que el sector comercio fue el más representativo en inversiones, el segmento logístico industrial ha visto un incremento en la demanda.

Incluso, de la absorción bruta del primer trimestre, más de 102 mil m² fueron generados por el sector logístico, mientras que el corredor Tepotzotlán generó 52 por ciento de dicha demanda.

Esta actividad también alentó nuevas edificaciones, en este periodo la región se registra un pipeline de construcción con más de 467 mil m² concentrados en su mayoría en el CTT, con un 49 por ciento en Cuautitlán, 29 por ciento en Tepotzotlán y 17 por ciento en Tultitlán, mientras que el 5 por ciento restante son espacios en corredores suburbanos de la Ciudad de México.

La nueva oferta de espacios registrada para este periodo es en un 65 por ciento de espacios especulativos contra 35 por ciento de espacios BTS (build to suit).

Se espera que para el segundo trimestre la nueva oferta sea de aproximadamente 200 mil m², lo que podría ayudar a la tasa de vacancia.

En fase de planeación, el primer trimestre cerró con 822 mil m². Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán concentraron 86 por ciento. Y se estima que, hacia la segunda mitad de 2022 puedan iniciar construcción más de 300 mil m².

Los tres son escenarios que sin duda muestran un dinamismo diferenciado, pero que en términos generales valida por qué los inversionistas siguen encontrando en él un refugio contra la inflación, dado que muchos de los contratos están indexados al aumento de precios al consumidor. En especial, nichos como el logístico y manufactura ofrecen resultados óptimos basados en la baja en tasas de disponibilidad y los precios crecientes por m² de arrendamiento. Si bien nuestro enfoque es regional, casos como Juárez, Tijuana y Toluca son la muestra específica de por qué el negocio industrial vive un momento de franca era de oportunidades.

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