Claudia Olguin

Oficinas alargan recuperación

Meses de inactividad por la pandemia causaron un profundo daño en el negocio inmobiliario, comenta Claudia Olguín.

Los retos del regreso no son exclusivos de hoteles, centros comerciales y otros inmuebles. Sin embargo, son las oficinas el nicho del negocio inmobiliario que mayores desafíos enfrenta ante el inconcluso proceso de políticas inmobiliarias en definición.

Este solo hecho es determinante en el impacto que genera para la recuperación del mercado corporativo en las principales ciudades del país.

Distintas percepciones sobre la recuperación muestran la profundidad del daño que causaron meses de inactividad corporativa, el efecto del menor dinamismo económico, una sobreoferta preexistente y miles de m2 en proceso de construcción que se siguen agregando al mercado.

En su encuentro anual reciente los miembros con actividad corporativa de la Asociación Mexicana de FIBRAs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) Inmobiliarias, reconocieron que el dinamismo de ocupación llegaría hasta 2023.Existen otros datos que son reveladores del por qué de esta percepción.

Uno de ellos es la tasa de desocupación. Mientras las firmas de servicios inmobiliarios reportan para la Ciudad de México (CDMX) una tasa promedio de 23.56%, las FIBRAS reconocen una tasa de desocupación promedio en distintas ciudades del país de 34%.

Ambos porcentajes aplican para un mercado que tiene una oferta de 1.7 millones de m2 hasta septiembre pasado, además de que este indicador creció 25% en el último año, de acuerdo con JLL.

Otro factor no menos importante son las evaluaciones que los inquilinos siguen haciendo del metraje real que demandará su operación: satelital, híbrida o flexible. Esto ha provocado que apenas 39% de los 245 mil m2 de movimiento registrado en el período haya correspondido a demanda neta.

Los cuestionamientos sobre el entorno que priva en la actividad corporativa es el rol que jugarán los actores del mercado, en momentos en que la actividad de los últimos meses estuvo marcada por las numerosas renegociaciones de contratos y reubicaciones de inquilinos.

Y es que los cambios de sede, no necesariamente reflejan el famoso fly to quality que se da en momentos como el que se vive actualmente, justo cuando existe del lado del inquilino una posición de ventaja en las negociaciones.

Pero la gran pregunta es cómo podrán lidiar FIBRAS y otros propietarios de edificios de oficinas con nuevas estructuras de contratación, que van dejando de lado los plazos medianos y largos, al igual que las superficies habituales.

La referencia del tiempo perdido tras la pandemia es 2019, aunque justo en ese año la demanda total había mostrado un descenso, dado que ya se observaba un ajuste de cambio de sexenio y lento crecimiento económico.

Prácticamente todas las firmas de corretaje global con presencia en México han analizado por demás los distintos escenarios. Coinciden en una recuperación que supera los 24 meses, aunque lo cierto es que como Datoz ha previsto, el inventario actual representa para la CDMX, 7 años de disponibilidad, la misma proporción para Monterrey y de 3 años en Guadalajara.

Para la Ciudad de México dicha previsión se basa en los 1.3 millones de m2 en construcción que se agregarán hacia 2023 a Reforma, Insurgentes y Polanco.

De cumplirse los pronósticos, es un hecho que la recuperación de este mercado no será en el corto plazo y que las fórmulas para superar el entorno requerirá como en otras etapas bajas del ciclo, de ingenio y flexibilidad.

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