Claudia Olguin

Sobreoferta coperativa

Son ya 18 años desde que la sombra de la sobreoferta no llegaba a este mercado, en especial en la Ciudad de México (CDMX).

Perspectiva y realidad es la forma en que puede entenderse de una mejor manera la actual crisis que vive el mercado de oficinas del país.

En específico, son ya 18 años desde que la sombra de la sobreoferta no llegaba a este mercado, en especial en la Ciudad de México (CDMX) donde existe la mayor concentración de portafolio a nivel nacional y son evidentes los retos del negocio ante el tímido desarrollo de modelos híbridos de trabajo.

Si bien existe una recuperación, notoria entre el primer y segundo trimestres del año en curso, es un hecho que la profunda transformación que enfrenta el mercado corporativo tomó por sorpresa a desarrolladores, inversionistas, proveedores de servicios y los inquilinos mismos.

Conforme avanzan los meses de este complejo 2021, es evidente la dificultad del entorno. La CDMX ha sido por su maduración un ejemplo claro de las tendencias que definen el actual momento del mercado.

En los 10 corredores que lo conforman, la oferta venía de un primer trimestre con 1.6 millones de metros cuadrados disponibles, 49% de ese volumen correspondía a espacios acondicionados. Además de que, según el reporte de ese momento de la firma JLL, 4% de esa nueva disponibilidad se concentraba en 3 nuevos edificios.

Un dato a destacar es que a partir de ese momento, la oferta crecía 40% en relación con el mismo período de 2019 como resultado de las bajas tasas de absorción y el inestable regreso a las oficinas. Y no sólo eso. 41% de la actividad fue originada por renovaciones de contrato, dejando sólo un 22% a la demanda neta.En el fondo, lo anterior revela que los modelos híbridos no están al 100% definidos y que en muchas empresas aún se mide y toman previsiones de los requerimientos de los nuevos espacios donde regresarán los colaboradores que este año mantuvieron su operación a distancia.

Para el segundo trimestre, el contexto trasladó efectos similares. NEWMARK estima que los 1.6 millones de metros cuadrados, dejaron una tasa de desocupación de 22.49% y una absorción neta negativa de 81,354m2.Pero el efecto no termina en oferta y demanda. En la ecuación también son importantes los precios. En promedio, en la CDMX un m2 de arrendamiento tenía un nivel de $22.65 dólares. Son valores que lograron contener su ajuste por el efecto que provocan precios más altos cuando los inmuebles están acondicionados.

Sin embargo, en los nuevos desarrollos se estima tal dinámica impacte entre un 15 a 20% los precios, de manera negativa.

Indudablemente son datos críticos que analistas y tomadores de decisión ven con detalle. Con el ritmo de recuperación que lleva el mercado, y sin considerar los inmuebles que se edifican actualmente, tomará al menos 18 meses absorber lo disponible.

En 2021 se integrarán al inventario un total 17 edificios que agregan a final de año 247 mil 685 m2 de espacio nuevo. No se debe ignorar que el efecto complementario que dejará el ingreso de 14 corporativos en etapa avanzada de construcción en los próximos meses.Nos referimos a edificios representativos como The Summit Santa Fe, Distrito Polanco, Work Bosques.

Este entorno en su conjunto ha provocado también que los desarrolladores atemperen los tiempos de expansión y entren a una tendencia de mejoras en los espacios con controles de sanitización, aires acondicionados y otros que eviten el riesgo de contagio.

Los de mayor vanguardia han entendido que las oficinas son centros de colaboración y desarrollo de negocio. Por tanto, el workplace transformado es clave para la retención de talento y la razón que alumbra un final del túnel que hasta ahora luce sombrío.

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