Claudia Olguin

Dinamismo residencial frágil

Veracruz, Puebla y Querétaro reflejan crecimientos en precios que van del 7, al 14 y hasta 24%.

Oferta, demanda y precios determinan retos, en especial para la dinámica que depara el futuro inmediato a las  propiedades residenciales en México con valores del segmento medio y que están por debajo de los 4 millones de pesos.

Si bien existen diferencias respecto al segmento y región del país donde éstos se ubiquen, además de los rangos que manejan distintas empresas de investigación de mercado, es un hecho que la pandemia ha hecho lo propio para impactar el desempeño de precios, plusvalías y desplazamiento de producto.

Otras razones que en definitiva se vinculan con el entorno macroeconómico son las tasas de interés, el efecto del aumento de precios de los materiales de construcción y los nuevos hábitos de compra que dejó la pandemia.

En el reporte denominado Evolución del comportamiento de precios de vivienda en México 2016-2021, Intelimétrica que dirige Fernando Vázquez, destaca el incremento que en los últimos 5 años han tenido Baja California, Nuevo León y Jalisco con aumentos en precios de 75, 61 y 40% respectivamente. El enfoque de mercado, como el turístico en Baja California, es un ejemplo de lo que motiva ese resultado.

Mientras que Veracruz, Puebla y Querétaro reflejan crecimientos en precios que van del 7, al 14 y hasta 24% en el mismo lapso. Esa brecha que separa el comportamiento en los valores de las propiedades se explica por otros factores locales que determinan la dinámica en cada entidad, como la inseguridad y el desempeño económico.

De este reporte destaca lo ocurrido en la Ciudad de México (CDMX), que hasta 2018 mantuvo un aumento acumulado en precios de 24%, pero que con algunos factores particulares como las restricciones a la edificación y luego el efecto en el consumo derivado de la pandemia, afectaron el desempeño de precios en el último año.

Sin embargo, la CDMX es el único estado que registra un crecimiento negativo acumulado de 10%, pero sigue siendo el mercado más grande del país, que ha sido resiliente y del que se espera un movimiento centrado en plusvalías más moderadas, muy distinto a las que han generado corredores como Roma, Condesa y Polanco en el pasado reciente.

Con estas puntualizaciones y los elementos que han modificado la dinámica en los precios es que actualmente Querétaro, Yucatán y Baja California junto con Ciudad de México, lideran actualmente el Top de mejores precios por m2 en departamentos en venta.

Otro aspecto clave en la evolución de este mercado es el crédito que ha sido y seguirá siendo un factor determinante. En especial para el segmento medio de propiedades, justo las que se ubican en valores de 3 a 4 millones de pesos, que luego de la caída en colocación de financiamiento experimentada en 2020, pudiera empezar una franca recuperación en 2021.

Lo anterior está anclado a la continuidad en la política monetaria del banco central y lo que las tasas de interés permiten reflejar en el cálculo de pago mensual de los compradores con nuevos hábitos de trabajo y consumo.

Por ello, se explica el crecimiento del multifamily y algunas opciones de reconversión de usos, como los miles de m2 de oficinas que pudieran convertirse en habitacionales, cobran sentido.

En suma, se trata de una etapa baja del ciclo inmobiliario que en las principales zonas urbanas del país se mantendrá atento a las tasas de interés, empleo y la movilidad, esto último como consecuencia del trabajo remoto.

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