Opinión

Oferta y demanda, un enfoque de la vivienda

Aunque autoridades y algunos desarrolladores aseguran que en 2014 el desarrollo de vivienda está en recuperación, análisis con una perspectiva profunda matizan dicho crecimiento y lo conceptualizan como el año en que la vivienda dejó de contraerse.

El crédito a través de los institutos de vivienda como Infonavit y Fovissste registró este año una caída llegó a 44 por ciento, un retroceso que no se veía desde 2005. Gene Towle, fundador y líder de Softec reunió la semana previa a banqueros, abogados, desarrolladores y autoridades en su tradicional seminario anual donde planteó los tiempos por venir como de retos relevantes.

Aquí algunos números. Los 40 desarrolladores más grandes del país, que representan entre 30 y 35 por ciento del mercado, obtendrán un crecimiento en ventas de 8 por ciento con un ritmo que habrán de capitalizar el próximo año con un nuevo incremento, que no será suficiente para alcanzar lo registrado hace casi una década en el sector.

El problema es la masa de nuevo producto y la demanda, misma que lejos de reducirse ha mantenido su dinamismo. En el año 2030, el número de hogares que demandan vivienda será de 1 millón de unidades.

Es un hecho, que la reducción en el otorgamiento de hipotecas de los institutos de vivienda es sólo una parte de la película. Como aquí lo hemos expuesto, la crisis de las empresas vivienderas que cotizan en bolsa es apenas una de las razones del estancamiento.

Le siguen factores como la falta de fuentes de financiamiento y normativos que permitan superar las 330 mil nuevas viviendas que se producen este año.

Una salida, como otros han expuesto para evitar el crecimiento de la construcción irregular de vivienda, generar proyectos de vivienda en renta que sean atractivos para los inversionistas, en función del costo del fondeo para quien ingresa como propietario a este esquema y la rentabilidad de apenas 7 por ciento que hoy genera el negocio.

Hoy día a nivel nacional existe un parque de 30 millones de casas usadas.

La problemática entonces es integral: normatividad, fondeo y también producción de suelo. Tal y como se ha creado en Orange County, al sur de Los Angeles, California donde fondos de inversión, entre ellos los dentistas de Bélgica han apostado por un modelo de expansión urbana con una visión de largo plazo.

Ahora bien, en materia crediticia y en función del deteriorado entorno macroeconómico, no dejó de rondar el incremento en las tasas de interés. Transferido al consumidor final, un aumento de 10 a 12 por ciento, modifica la capacidad de pago porque quien tenía una capacidad de pagar una hipoteca de 10 mil pesos, ahora tendrá que aumentarla a 10 mil 500 y 12 mil pesos. Esas cifras evidencian que el mercado formal, tendrá mayores dificultades para acceder al crédito.

Bajo ese escenario y a dos semanas de que concluya el año, el negocio de la vivienda enfrenta retos estructurales que deberán resolverse en aras de recuperar la relevancia que este sector tuvo en las metas gubernamentales de administraciones previas.