Opinión

Mercado de capitales, nueva regulación

El gobierno corporativo y las comisiones han estado en el centro del debate de la operación de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) desde 2010, año en que salieron al mercado. El fondo de estos 2 factores es la transparencia y seguridad con que cuentan hoy día los pequeños inversionistas de los jóvenes vehículos financieros.

Entre los 7 fideicomisos enlistados en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) han surgido debates sobre la manera en que los comités avalan transacciones, pero también el costo de la administración y otros aspectos vinculados con la operación.

En estos últimos aspectos llama la atención y ha empezado a mencionarse una intervención de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), que fortalecería con nuevas reglas la operación, a manera de blindaje.

Entre las disposiciones con que tendrán que operar Fibra Uno, Macquarie, Terrafina, Fibra Shop, Fibra Dahnos, Fibra Inn y Fibra Hotel destacan los niveles de endeudamiento que estarían topados al 50 por ciento del valor de los activos, es decir el apalancamiento.

Si bien son previsiones que tendrán que madurarse, es un hecho que el fortalecimiento de reglas de operación evitará riesgos para inversionistas y fideicomisos, en particular ante circunstancias no previstas aún en su operación, como los cambios macro que pudieran generar aumentos en las tasas de interés, tras la relajación en la política monetaria en Estados Unidos.

La nueva regulación también hará factible un mayor nivel de supervisión de la autoridad, que mejore la confianza del inversionista frente a su operación en los mercados inmobiliarios donde participan. En particular, serán lineamientos para eficientar un mercado que espera la participación de nuevos fideicomisos.

Ya en los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDes) se ha vivido una sequía en nuevas emisiones, debido a que los principales inversionistas que buscaron liquidez y recepción de dividendos trimestrales han sido las Siefores, que operan con altos niveles de regulación.

Caso contrario es lo que se busca en los FIBRAS donde no sólo las reglas de operación son un reto para el joven mercado de capitales. Aún no se puede descartar la intervención que la Comisión Federal de Competencia Económica (COFECE) podría tener ante el alto nivel de concentraciones que se están generando en algunos rubros de la actividad inmobiliaria, producto de las compras que los principales actores están cerrando a últimas fechas.

Ante esa circunstancia, es previsible observar cambios en la forma en que hoy se están constituyendo portafolios estabilizados de oficinas, centros comerciales, industriales y usos mixtos.

IMEI debate sobre edificios de alto desempeño

El próximo 7 de mayo, el Instituto Mexicano del Edificio Inteligente (IMEI) reunirá a administradores, propietarios y profesionales de los servicios inmobiliarios para generar debate en torno a la administración de inmuebles y cómo transformarlos en edificios de alto desempeño.

La discusión no sólo se dirige al consumo energético y automatización de los edificios modernos, sino la generación de estándares de administración que hacen factible mantener el valor de un inmueble a partir de su administración, nicho también conocido a últimas fechas en el sector como facilities management.

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