Opinión

La liquidez regresa al mercado industrial

Estos días son de buenas noticias para el mercado de capitales (capital markets). La salida exitosa de la Fibra Prologis reactivó el dinamismo de esta fuente de financiamiento local, pero también da un impulso al lento ritmo de desarrollo industrial del primer trimestre del año.

Un estudio en la materia desarrollado por la firma JLL, destaca que el inicio del año no distó del ligero desempeño que tuvieron distintas regiones en el país.

De esta manera, el Norte tuvo una recuperación de ligera a mediana en precios de tentas y tasas de ocupación, aunque Monterrey y Ramos Arizpe liberaron al mercado nuevo espacio disponible. Caso contrario, indica el estudio, fueron los mercados de la frontera que redujeron de manera ligera las tasas de desocupación.

En el Bajío se mantiene la atracción de inversionistas, lo que está detonando en la edificación de un nuevo parque industrial cada trimestre, sin que afecte el dinamismo de los parques de segunda generación. La región está recibiendo firmas proveedoras que han detonado las industrias automotriz y aeroespacial.

Sin embargo, la mayor consolidación se ubica en la zona central, justo en Puebla, Toluca y el corredor del Estado de México, que registran históricas bajas tasas de ocupación y aumento en los precios de las rentas de espacio.

El efecto multiplicador puede observarse con proyectos como el de Audi en San José Chiapa, Puebla, para el que el gobierno estatal integró terrenos industriales para crear un parque de proveedores de la marca.

Esta dinámica, aunada al desempeño que se ve venir con la salida de Prologis, está marcando un ritmo en el que seguirán observándose adquisiciones de portafolios estabilizados e inquilinos que buscan instalaciones ubicadas en corredores con potencial de desarrollo e innovación tecnológica en su operación.

Además el dinamismo se verá favorecido por la inyección de recursos frescos que prevén colocar en 2014 fondos de inversión, fideicomisos e inversionistas patrimoniales.

Por eso es relevante el movimiento de Prologis que la semana pasada realizó una oferta pública inicial para levantar 8 mil 159 millones de pesos, cuyo monto es el más grande en el mercado de capitales y se sustentó en las 177 propiedades de que dispone la firma en el mercado.

Con esta incursión, se consolida una nueva era para quienes han estado detrás del negocio inmobiliario las últimas dos décadas bajo diferentes fórmulas de fondeo. Nos referimos a Luis Guitérrez que ha sido pieza clave en la integración de modelos inmobiliarios que apostaron junto con sus fuentes de financiamiento a lo que ha dejado la apertura comercial.

Lo decimos porque independiente a la colocación, Prologis está desarrollando infraestructura localmente. Es el caso de la construcción de un edificio especulativo en Reynosa, en la que se prevé una demanda de 100 mil pies cuadrados.

Adicionalmente, la firma combina la experiencia global que le deja ser el principal desarrollador de parques industriales, la experiencia local de Gutiérrez y su equipo, además del dinero en bolsa que le ha dejado su Fibra.

Por estas razones, el desarrollo industrial sigue estando en el radar de fondos de inversión institucionales, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) con amplia experiencia en el rubro como Macquarie y otros que ven oportunidades.

Este camino está complementando lo que en la materia han hecho desarrolladores como Finsa, Argüelles y Vesta que desarrolló el Parque Aeroespacial de Querétaro y el nuevo parque de proveedores de Nissan, denominado DSP.

Bajo este escenario, los tiempos son alentadores para el desarrollo inmobiliario industrial en el país.

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