Opinión

Dólar y mercado de capitales

 
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Módulo especial dólar. (Especial)

Los días en que la estabilidad cambiaria hizo factible el equilibrio en los precios del mercado inmobiliario, terminaron.

Con el fortalecimiento del dólar es seguro que habrá, como lo señalamos en diciembre pasado, reajustes en las estrategias de las empresas del sector. En particular por el impacto que tendrá en los inquilinos de inmuebles corporativos, comerciales e industriales, así como a los propietarios de inmuebles con contratos de arrendamiento y a quienes están en proceso de adquisición de portafolios.

Si bien ya lo habíamos señalado, un dólar más robusto replantea escenarios de mayor costo a quien paga compras o rentas en inmuebles dolarizados, también está claro que en segmentos como el inmobiliario turístico, vuelve más competitivo el producto nacional. Aquí hemos hablado de las enormes oportunidades que se han abierto para proyectos de segundas casas, departamentos y otros inmuebles para compradores globales.

Aún así, en el mercado corporativo e industrial, las cosas no pintan igual. En estos segmentos, el valor de las rentas en promedio están 20 por ciento por arriba de lo que se cotizaba el año pasado. En sentido contrario, a los propietarios entre los cuales destacan grupos de inversión y FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces), mucho bien hace recibir en pesos mayores recursos.

Más aún, quienes cuentan con activos arrendados a empresas AAA y globales, esta transición no representa cambios dado que el estándar de pagos es en dólares. Hablamos de firmas que operan en industrias en expansión como metalmecánica, automotriz, aeroespacial, logística, servicios y otros.

Para los analistas que están enfocados en los resultados de los últimos días al segundo trimestre, las posiciones de Fibra Uno, Macquarie, Prologis, Terrafina y Danhos, la fortaleza del dólar ha venido a nutrir los estados financieros.

Basta observar dos casos. Fibra Danhos registró al cierre del segundo trimestre, un incremento de 42 por ciento en sus ingresos, a pesar de que en el resultado global se esperaba un mejor resultado al obtenido por la contribución que pudo haber aportado Torre Virreyes, que actualmente ha colocado 74 por ciento de su área rentable.

Se espera que la compañía refleje en los resultados de los siguientes meses, el efecto de números más sólidos del proyecto Toreo, además de las expansiones de Parque Delta y Tezontle. En el mediano plazo, se ubican proyectos como Vía Vallejo, Las Antenas y la tercera etapa de Toreo.

Por su parte, Fibra Prologis pese a sus resultados positivos enfrenta según analistas el reto de mantener ritmos acelerados con nuevas adquisiciones y retener inquilinos que demanden espacios de logística para satisfacer la demanda tradicional de productos. Queda claro que los altos niveles de ocupación dan tranquilidad al tenedor de portafolios. Sin embargo, el reto es cómo impulsar las tasas de ocupación con precios de arrendamiento más elevados de lo previsto y a la vez soportar con nuevo portafolio no es un tema sencillo.

Además, en el mercado industrial se espera una demanda más débil y presiones en los precios del arrendamiento.

Dicho lo anterior, queda claro que la dolarización demanda distintos niveles de análisis con los cuales se podrá calibrar lo que depara al mercado inmobiliario hacia la segunda mitad del año. Algunos en la industria, ven una calma aparente marcada por la ausencia de grandes operaciones. Hecho que echaría por tierra, a quienes apuestan por mantener pies de plomo, sobre todo cuando está por consolidarse una previsible alza de tasas de interés en Estados Unidos. Habrá que ver.

Twitter:@claudiaolguinmx

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