Opinión

De tasas, demanda y crédito hipotecario

 
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Javer vivienda

Los próximos meses en que se esperan presiones al costo del fondeo en el país, serán un gran reto para la colocación de crédito hipotecario de la banca comercial y los institutos de vivienda, que venían de un período de expansión.

De acuerdo con información de Banco de México, el financiamiento de la banca comercial creció 10.1 por ciento en términos reales hasta noviembre de 2016, cifra que contrasta otras previsiones como la Asociación de Bancos de México (ABM) que estimaba un nivel 7.3 por ciento en materia de colocación de créditos. Es decir, los bancos colocaron el último año 114 mil crédito con un valor de 120 mil millones de pesos.

Históricamente el costo del crédito ha venido mejorando gracias a la reducción en las tasas de interés, en particular el fondeo de largo plazo basado en indicadores como el bono a 10 años en el cual se han basado muchas de las expectativas de las instituciones del sistema financiero para financiar la adquisición de vivienda.

Un hecho innegable es la evolución que han experimentado las tasas del año 2000 a la fecha, las cuales cayeron de 20 a 8.5 por ciento en promedio. Sólo ésta reducción hizo viable que el consumidor mejorara su capacidad de compra, hecho que no siempre fue posible debido al aumento de precios de las propiedades, en particular las ubicadas en ciudades en crecimiento.

Para la banca éste nicho no es el más rentable. Con esos niveles de costo de fondeo, en promedio el margen llega máximo a 2 por ciento. Sin embargo, para quienes vigilan este segmento del mercado, es una oportunidad de generar cartera, mantener posición de mercado y seguir siendo promotor.

Por tanto, el panorama próximo dependerá justo de la manera en que se incremente dicho costo para los bancos que vía hipotecas y créditos puente, registraban un nivel de 741 mil millones de pesos, equivalentes al 18 por ciento del total de su cartera.

Desde finales del año pasado, los banqueros previeron que este 2017 sería un año de oportunidades para las instituciones. Sin embargo, los componentes serán distintos: el crédito mantendrá una tasa anual de crecimiento de entre 5 y 7 por ciento, pero eso no se reflejará en un aumento en el número de créditos.

Un aspecto que reforzaría las previsiones para este año es el crecimiento de la portabilidad o movilidad hipotecaria. Hasta finales de 2015 en el mercado se habían concretado 22 mil migraciones, justo un año después de la Reforma Financiera.

Para el año pasado se preveía un aumento de más de 23,000 créditos migrados a mejores condiciones de crédito, en particular aplicadas a la reducción en la mensualidad de dichos créditos.

Analistas creen que los cambios en las tasas de interés no serán mayores y que la demanda generará un soporte importante en la continuidad de nueva colocación hipotecaria al sumar créditos nuevos, la portabilidad hipotecaria, los créditos de remodelación y otros nichos de mercado para los cuales la banca diseña nuevos productos, como el de los empleados independientes que empiezan a llamar la atención del sistema financiero.


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