Opinión

Crecimiento del sector vivienda en los últimos años

 
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Javer vivienda

Por Jorge Caballero, Socio de Impuestos Corporativos
de KPMG en México.

El sector vivienda es uno de los motores del mercado interno y palanca para el crecimiento de un país. En México, dicho sector ha experimentado diversos cambios en los últimos años, tanto en materia de regulaciones específicas para el desarrollo de proyectos habitacionales, como para sus regulaciones en el ámbito fiscal, muchos de los cuales han significado nuevos retos para las empresas dedicadas al multicitado sector en México, así como el desarrollo que éste ha tenido por la adquisición de viviendas por parte de la población, y en el desarrollo de conjuntos habitacionales.

Las políticas públicas implementadas entre los años 2000 a 2012, enfocadas en la generación de viviendas en volumen, impulsaron un crecimiento importante en el sector. Las políticas de referencia integraban, entre otros, factores como:

a) Construcciones de viviendas económicas para atender la demanda e impulsar el sector habitacional que se encontraba rezagado,
b) Impulso de los organismos nacionales de vivienda integrados por diversas instituciones ,
c) Fomentar el ofrecimiento de la vivienda en volumen y acorde con la capacidad de compra de la población.

1.- INFONAVIT, FOVISSSTE, SHFM SOFOLES, CONAVI

Adicionalmente, con la finalidad de incentivar a la población a adquirir viviendas nuevas, se ejecutaron diversas acciones enfocadas principalmente en la creación de programas crediticios o de apoyo que beneficiaron a la población con ingresos inferiores a cuatro salarios mínimos.

Lo anterior generó que las empresas desarrolladoras de viviendas en México realizaran la búsqueda de proyectos de bajo costo para maximizar las utilidades. Como respuesta a lo anterior, algunos desarrolladores comenzaron a realizar proyectos en zonas alejadas de las áreas urbanas, consiguiendo con ello establecer precios competitivos. Si bien la rentabilidad para las desarrolladoras podía ser reducida, ésta se compensaba con el volumen de inventario que lograban colocar entre la población.

Durante los años 2011 a 2013, hubo ciertos cambios en las políticas, normas y regulaciones de Fondos de Viviendas. Como resultado, la industria comenzó a experimentar retrasos en el proceso de construcción y en el financiamiento. En 2013 fue anunciada una Nueva Política Nacional de Vivienda, que integró cuatro estrategias principales para el progreso del sector:

 Mejor coordinación institucional
 Desarrollos urbanos sustentables e inteligentes
 Reducción del rezago de vivienda en México
 Procura una vivienda digna para todos los mexicanos

Durante ese 2013, se creó la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU), institución encargada de coordinar los esfuerzos del sector vivienda en materia de desarrollo urbano sustentable, cuya principal meta es disminuir el consumo de energía y emisiones de gases de efecto invernadero.

Las acciones anteriores generaron un efecto negativo en ciertos desarrolladores que habían planificado realizar construcciones en zonas aledañas a las áreas urbanas, toda vez que no se podría construir viviendas alejadas de las zonas con acceso a fuentes cercanas de conectividad, rutas de transporte y servicios básicos, ya que dichas construcciones no se consideraría como sustentables e inteligentes de conformidad con lo que establecía la nueva Política Nacional de Vivienda.

Lo anterior tuvo como consecuencia que los créditos y subsidios que antes se obtenían de manera recurrente para la adquisición de dichas viviendas, ahora se viera limitado. Por lo tanto, el otorgamiento de financiamiento para la obtención de viviendas se redujo en aproximadamente 22% . Además, influyó que se pusieron en marcha programas en los que os créditos podían ser otorgados no sólo para la adquisición de una vivienda nueva, sino para la reparación, construcción y/o aplicación de las ya existentes.

2.- Comisión Nacional Bancaria y de Valores - Información de las características de la Cartera de Crédito y INFONAVIT – Indicadores Operativos de Crédito.

De acuerdo con los datos de la Subdirección General de Análisis de Vivienda, Prospectiva y Sustentabilidad, este sector tiene un futuro prometedor en cuanto a recuperación y crecimiento. Lo anterior atiende a que se han realizado construcciones que cumplen con la política de sustentabilidad para ser comercializadas, considerando que en la actualidad más de 80% de las citadas viviendas se ubican en zonas con acceso a las necesidades de la población, traducido en una mayor calidad de vida para los mexicanos. La proporción de viviendas construidas en zonas interurbanas tuvo un crecimiento de 15% durante 2015.

Igualmente, se han desarrollado un total de 16 programas para atender diferentes necesidades respecto a cada sector de la población, generando con esto que cada sector tenga la viabilidad de obtener una vivienda digna.

Algunos datos relevantes de la industria :

• Otorgamiento de más de 680 mil subsidios que han beneficiado a cerca de 2.7 millones de personas, con una inversión de 34 mil 300 millones de pesos
• Al mes de mayo de 2016, la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) ha ejercido $3,673.5 millones de pesos en programas de subsidios a viviendas nuevas (93.51%) y viviendas usadas (3.1%)
• El sector de construcción de vivienda aumentó un 2.0% del PIB
• La inversión fija bruta total en el primer semestre de 2016 creció un 0.8%
• La inversión residencial promedió 4.8% de crecimiento
• La colocación otorgada por el mercado tradicional en meses recientes fue de 38.8 mil millones de pesos
• La Banca Comercial registró un crecimiento de 7.9%, en lo que respecta a la colocación de créditos en relación con el primer trimestre de 2015
• El inventario de vivienda al mes de abril 2016 creció 4.4% con respecto al mismo periodo del ejercicio anterior

Adicional al reto de tener una vivienda sustentable, otro reto que enfrentan los desarrolladores del sector, es la generación de un análisis exhaustivo con la finalidad de identificar segmentos de mercado con mayor crecimiento y así poder diversificar su oferta de productos, generando con esto la mitigación del riesgo de inventarios no habitados.

3.- Reporte mensual Mayo 2016 – Sector vivienda / Secretaría de desarrollo Agrario, Territorial y Urbano

4.- INFONAVIT, FOVISSSTE y la Banca Comercial / Reporte mensual Mayo 2016 – Sector vivienda / Secretaría de desarrollo Agrario, Territorial y Urbano.

Con base en nuestra experiencia en el sector, podemos decir que algunos desarrolladores han optado por realizar la construcción de conjuntos habitacionales mixtos, que son considerados como integrales. Es decir, una combinación de viviendas y locales comerciales para la satisfacción de las necesidades primordiales de los habitantes de dichos conjuntos. Asimismo, hemos observado una diversificación en el número de los desarrolladores de vivienda en el país.

Específicamente en materia fiscal, igualmente existen retos interesantes debido a los cambios en ciertas reglas. En el caso del Impuesto al Valor Agregado (IVA), desde el año pasado existen disposiciones que pudieran llegar a hacer más eficiente desde el punto de vista de costos. Sin embargo, de no cuidar ciertos factores, esto pudiera generar consecuencias negativas. En materia del Impuesto Sobre la Renta, se deberá tener especial énfasis en analizar los momentos de acumulación y deducción durante toda la vida del proyecto. Lo anterior resulta relevante, a fin de lograr una optimización fiscal, mitigando los riesgos de una aplicación incorrecta de las disposiciones.

El sector vivienda es muy importante para la economía en México, pues genera un patrimonio para la población y mejora la calidad de vida de los mexicanos. Por otra parte, incrementa el empleo de manera directa e indirecta, ya que representa 14.1% del PIB y genera más de 3 millones de empleos , teniendo injerencia en cerca de 78 ramas de la economía. Se espera que el Gobierno de la Republica continúe apoyando a su desarrollo, mediante el impulso de programas y mejoramiento de políticas, lo que abre un panorama de negocios favorable para aquellas empresas que logren identificar las oportunidades que ofrece el mercado para apalancar su crecimiento y rentabilidad.

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