Opinión

Aprendizaje en el seguro
de daños asociados a Créditos Hipotecarios

 
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Los créditos hipotecarios en México cuentan con un seguro de vida, daños y desempleo que cubren a una persona o familia por alguna eventualidad durante el plazo del crédito. Aunque los seguros tienen una baja penetración en México, los clientes de crédito hipotecario representan un grupo que cuenta con el mayor grado de aseguramiento para enfrentar un desastre natural, como los lamentables sismos ocurridos en nuestro país el pasado mes de septiembre.

Los seguros de daños cubren aquellos ocasionados por fenómenos hidrometeorológicos como inundación, lluvia, huracán, granizo, viento, y de otros tipos, tales como incendio, terremoto, erupción volcánica, etc.

A continuación se mencionan algunas de las características y mejores prácticas de los seguros de daños asociados a los créditos hipotecarios:

Valor destructible: La mayor parte de los seguros cubre el valor destructible en caso de una pérdida total, que representa el costo de restituir o reconstruir la vivienda. Dicho valor no considera el terreno y la cimentación debido a que no se deprecian o se destruyen.

La mejor práctica internacional es asegurar el valor destructible, sobre el cual se aplica un deducible y un coaseguro, obteniéndose el monto asegurado. Un aprendizaje es que, en ocasiones, el monto asegurado puede ser inferior al saldo insoluto del crédito, lo cual ocurre cuando se financia un alto porcentaje del valor de la vivienda (Loan to Value), y el crédito se hubiera otorgado recientemente.

En estos casos es importante considerar las ventajas de un seguro complementario temporal que cubra el monto no cubierto en la parte del crédito.

El monto asegurado se actualiza periódicamente como resultado de reconocer los cambios en los valores de la vivienda y su valor destructible.

Coberturas complementarias: Los seguros de daños también pueden contemplar otras coberturas como: 1) contenidos: incluye ropa, rotura de cristales, muebles, equipos electrónicos, electrodomésticos, etc., 2) limpieza y remoción de escombros, 3) gastos extraordinarios como renta o menaje hasta por un plazo y/o monto determinado de una vivienda similar, y 4) responsabilidad civil familiar.

El beneficiario en caso de pérdida total recibe el valor destructible y la suma de varios de los conceptos anteriores menos los deducibles y coaseguros cuando apliquen, lo cual permite restituir una parte significativa del patrimonio que tienen en su vivienda y cubrir los gastos más necesarios.

Derivado del fuerte crecimiento de la vivienda vertical en las principales ciudades de nuestro país, se debe revisar si la póliza cubre las áreas comunes del departamento asegurado, lo cual implica que, de presentarse un daño, este se cubriría con el monto asegurado, en función del indiviso o proporción que represente en metros cuadrados del total de departamentos.

En caso de departamentos es importante que el propio edificio tenga un seguro de daños, que complemente las pólizas individuales de los propietarios. Incluso para las personas que rentan un inmueble, es muy conveniente conocer si se cuenta con un seguro de daños que cubra sus contenidos.

Aplicación de recursos: Los seguros de daños buscan restituir el estado de conservación y mantenimiento que tenía una propiedad antes de una eventualidad o siniestro. Es importante que los recursos que se reciben de las aseguradoras, se apliquen de acuerdo a los presupuestos de obra para reparación de los daños. Generalmente se entrega la totalidad de los recursos a los beneficiarios del seguro, pero es complicado realizar una verificación de que los recursos fueron aplicados en la reparación de los daños.

Comunicación del siniestro y valor asegurado: Una buena práctica de los bancos y compañías aseguradoras fue la de comunicarse después de los sismos, en forma proactiva, con los clientes de las zonas afectadas para asesorarlos sobre las características de sus seguros de daños y sobre la forma de hacer el reporte de daños. En muchas ocasiones los clientes desconocen los montos asegurados o coberturas. Una mejor práctica por parte de las compañías aseguradoras es tener un número telefónico sin costo o una página web, en donde se puedan consultar las condiciones de su certificado y los montos asegurados, deducibles y coaseguros.

Capacitación: La póliza o certificado de los seguros se entrega al momento de la originación del crédito, y se vuelve muy relevante proporcionar al cliente una explicación amplia de sus características y de la mecánica de reclamación, previamente a la firma del contrato de crédito. Una mejor práctica es realizar un curso previo a la originación para explicar a los clientes las características generales del crédito hipotecario, en el que se traten aspectos tales como la información de los estados de cuenta, la mecánica de prepagos y los seguros ya comentados, entre otros temas.

Costo del financiamiento y sus accesorios: Actualmente una herramienta muy útil para comparar el costo del financiamiento entre las distintas entidades financieras es el Costo Anual Total (CAT), el cual resume en una tasa de interés anualizada el costo del crédito. Dentro de este indicador se incluyen las primas de los seguros que se pagan mensualmente. Debido a que las coberturas del seguro pueden variar entre las distintas entidades financieras, sería conveniente que se diferenciara entre los costos financieros asociados al crédito y los costos de los seguros (vida, daño y desempleo) con objeto de fomentar mejores condiciones y coberturas en los mismos.

Las coberturas de los seguros deben ser un factor importante para decidir entre diferentes opciones de créditos hipotecarios, de acuerdo a las características y los riesgos del lugar en el que se ubique la vivienda.

Como una nota positiva a destacar, es que durante todo el proceso de reporte de daños y atención a las personas o familias que tuvieron algún daño en sus viviendas o fuentes de empleo, ha habido una eficaz coordinación y colaboración entre bancos, compañías aseguradoras, organismos de vivienda y autoridades (SHCP, Condusef, CNBV, CNSF, etc). Actualmente, sólo alrededor del 20% de las viviendas en nuestro país tienen un crédito hipotecario. Estas viviendas cuentan, en su mayoría, con seguros asociados a los créditos, que les permiten asegurar su patrimonio. Sin embargo, la principal reflexión es cómo lograr que el resto de las familias tengan una cobertura similar, que les permita que el proceso de reconstrucción o reparación de daños sea menos complicado. 

*El autor es director ejecutivo de Crédito Hipotecario de Scotiabank.
Coordinador del Comité Hipotecario ABM.


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