Monterrey

Inversiones en Bienes Raíces: vivir de las rentas

OPINIÓN. Las adquisiciones que realizan las Fibras son de valor, es decir, los recursos son utilizados de forma rentable y eficiente tomando en cuenta las mejores ubicaciones en ciudades con proyecciones positivas económicas y demográficas.
OPINIÓN
ACADÉMICA

TECNOLÓGICO
DE MONTERREY

ALICIA FERNANDA
GALINDO MANRIQUE
01 agosto 2016 10:17 Última actualización 01 agosto 2016 10:33
Alicia Fernanda Galindo Manrique

Alicia Fernanda Galindo Manrique

Las Fibras han adquirido una mayor popularidad en el mercado de capitales al ofrecer mayores rendimientos que las acciones que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores. Este instrumento de inversión está destinado a conseguir financiamiento para la adquisición o construcción de bienes inmuebles con el fin principal de recaudar el ingreso proveniente del arrendamiento de dicha infraestructura.

Estos instrumentos son relativamente jóvenes ya que desde el 2011 están disponibles en el mercado financiero mexicano. Su enfoque de inversión establece que al menos el 70% de los activos de la Fibra deben de estar invertidos en bienes raíces destinados al arrendamiento.

En su horizonte de inversión las propiedades no deben de ser vendidas por al menos cuatro años después de su adquisición o término de la construcción.

En el informe de resultados del primer trimestre del 2016 de Fibra Uno, líder en el sector inmobiliario y una de las Fibras más grandes por su valor de capitalización y superficie arrendada, el crecimiento ha sido de 13 veces el área rentable con 7.1 millones de m2, manteniendo niveles de ocupación altos del 94.5% y márgenes eficientes registrando un aumento comparado al trimestre anterior del 1.8% y un sólido incremento del 42.6% comparado con el primer trimestre del año 2015.

Al ser marco de referencia para el mercado inmobiliario es preciso conocer la operación de Fibra Uno. Las propiedades de operación de este fideicomiso están divididas en tres segmentos principales: comercial con 307 propiedades, industrial con 102 propiedades y oficinas con 81, dando un total de 490 propiedades adquiridas y administradas por el fondo. Ejemplos de estas propiedades son Plaza Polanco y Reforma 99 en el DF, Torre Caballito en Reforma, Torre Axa entre otros.

Las adquisiciones que realizan las Fibras son de valor, es decir, los recursos son utilizados de forma rentable y eficiente tomando en cuenta las mejores ubicaciones en ciudades con proyecciones positivas económicas y demográficas.

¿Cuál es el modelo de negocio de las Fibras? Se puede llegar a pensar que este mecanismo es muy complicado pero el modelo de negocio es el mismo de quien compra una propiedad para rentar. En este caso se adquiere un CBFI, Certificado Bursátil Fiduciario, para tener participación en la Fibra. Los CBFI garantizan el tener derechos corporativos y el derecho a recibir dividendos. Si nosotros compráramos un inmueble en sociedad con algún amigo, seríamos dueños de las acciones y por lo tanto es lo mismo que una FIBRA, solo que sin cotizar en Bolsa. Otro dato importante es que los CBFI incrementan su valor con la plusvalía que ganan a lo largo del tiempo de la vida del inmueble.

¿Por qué nos conviene este instrumento? Para el inversionista se puede tener acceso a inversiones en bienes inmuebles (parques industriales, centros comerciales, etc.) desde montos muy accesibles.
Para el que aporta los bienes inmuebles se obtiene liquidez al conseguir recursos de un bien no líquido, revaluación de inmuebles para aportarlos al fideicomiso de la Fibra, beneficios fiscales, flexibilidad de financiamiento y el incremento de las opciones de inversión que permiten expandir las áreas de negocio.

En el ejemplo anterior de la compra de un inmueble para rentar, si los dueños deciden vender, probablemente les tomará meses o incluso años si el mercado lo permite. En el caso de las Fibras su efecto de liquidez inmediata hace esta operación atractiva obteniendo recursos provenientes de la venta de los CBFI´s en tres días aproximadamente.
Otra ventaja de este instrumento es que el monto mínimo para invertir es mínimo. Con aproximadamente $1,961 pesos se pueden adquirir 50 CBFI´s de Fibra Uno, mientras que una casa o departamento podría requerir de varios millones de pesos.

México tiene un crecimiento potencial en este mercado. Más jugadores se están sumando por las ventajas atractivas mencionadas, tal es el ejemplo de Fibra Shop creado exclusivamente para adquirir, desarrollar y operar 17 centros comerciales de alta calidad ubicados en 12 estados de México con una superficie rentable de 486,000 m2. Se espera, así como este caso, que el mercado mexicano esté incubando más Fibras especializadas listadas en los mercados financieros. Existe un potencial amplio en este sector que como inversionistas podríamos aprovechar.

* El autor es profesora del Departamento Académico de Contabilidad y Finanzas del Campus Monterrey. Su correo electrónico es alicia.galindo@itesm.mx

Esta es una columna de opinión. Las expresiones aquí vertidas son responsabilidad únicamente de quien la firma y no necesariamente reflejan la postura editorial de El Financiero.