Como muchos de los habitantes de la CDMX, Sandra, que vive en la delegación Magdalena Contreras, buscó adquirir los regalos para sus familiares en las pasadas fiestas de Navidad.
Sin embargo, el 'mall' más cercano a su domicilio, Grand Pedregal, se hallaba a más de hora y media de camino desde su casa, por lo que el gasto en transporte y tiempo que tenía que destinar la obligaron a optar por otras opciones, como las compras en línea.
Hay delegaciones como la Magdalena Contreras, Venustiano Carranza, Tláhuac y Milpa Alta donde es difícil encontrar estos complejos.
Esto a pesar de que la CDMX concentra el mayor número de centros comerciales en el país. Según datos de la firma de corretaje inmobiliario CBRE, al cierre del tercer trimestre de 2016, el inventario de Área Bruta Rentable (ABR) en los 'malls' de la CDMX y área Metropolitana sumó 5 millones 860 mil 132 metros cuadrados (el equivalente a aproximadamente 48 veces el ABR del Centro Comercial Santa Fe, el más grande del país), que es más del 28 por ciento del inventario total en México.
"Esto seguramente se da por los permisos de uso de suelo, no porque los inversionistas no hayan puesto el ojo en estas zonas. Es muy complicado realizar estos trámites (de cambio de uso de suelo), lleva mucho tiempo y luego lo que implica el costo de la gestoría, en estas zonas predomina el uso de suelo habitacional. Hay zonas como San Bernabé donde existen terrenos para uso comercial, pero los espacios no son tan grandes como para realizar un desarrollo", comentó Iván Flores, director de Coldwell Banker Commercial Vive.
Un recorrido de El Financiero por estas zonas corroboró que en Tláhuac y Milpa Alta no existe un solo complejo comercial. En la Magdalena Contreras únicamente hay uno: Plaza Palmas que cuenta con alrededor de 20 locales.
En el caso de la Gustavo A. Madero, posee cuatro: La Plaza Oriente, Parque Lindavista, Plaza Fortuna y Plaza torres, aunque todas éstas se ubican en la parte sur de la demarcación, por lo que la zona norte de la delegación prácticamente no cuenta con este tipo de desarrollos.
En lo referente a Cuajimalpa, la actividad comercial se concentra en la zona de Santa Fe, es decir, el resto de delegación carece de la operación de 'malls'.
En contraste, la delegación Benito Juárez cuenta con nueve plazas comerciales entre las que se halla Plaza Universidad y Parque Delta, mientras que en Tlalnepantla existen alrededor de 10 'malls', incluido Mundo E.
Cada uno de estos últimos concentra 173 mil metros cuadrados de ABR comercial, esto es más del 34 por ciento de las obras en desarrollo en la urbe, revela CBRE.
Según expertos, el cambio en el uso de suelo de los terrenos es un tema que dificulta la creación de nuevos espacios comerciales, pues para aprobarse los trámites se debe contar con la autorización de los comités vecinales, la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) y la Asamblea Legislativa.
"Es un factor de dos cosas: la falta de terrenos y la ausencia de aquellos con el uso de suelo adecuado. La Magdalena Contreras es una zona de vivienda y no se pueden hacer 'malls'. En ese sentido, hay colonias que están un poco aisladas o encerradas y sólo darían servicio a la gente de esa colonia", dijo Héctor Klerian, director de JLL México.
De acuerdo con los expertos, la nueva Constitución de la CDMX prevé una normativa más laxa para el cambio de uso de suelo de los terrenos, lo que aunado a la tendencia de los desarrolladores por construir complejos de usos mixtos ('malls', oficinas y vivienda), detonará la edificación de inmuebles en aquellos lugares donde hasta ahora no es posible.
"El tema de los cambios de uso de suelo es uno de los puntos que va a pasar en la Constitución y puede que haya nuevas zonificaciones. Lo comercial responde a la demanda, entonces los desarrolladores encontrarán maneras, pero un tema muy relevante es que actualmente cambiar el uso de suelo es muy difícil", dijo Héctor Klerian, director de JLL México.
El proyecto de Constitución de la CDMX establece en su artículo 21 la creación de cuatro clasificaciones en los tipos de suelo de las comunidades, dependiendo de su desarrollo y viabilidad de los servicios.
Analistas consideraron que actualmente la tendencia hacia los usos mixtos podría detonar el desarrollo de estas zonas.
De acuerdo con datos de CBRE, el 35 por ciento de los espacios comerciales en construcción corresponde a este segmento, y según JLL México, en la próxima década se podría experimentar una expansión de hasta el 50 por ciento.
