Pese al buen desempeño del mercado inmobiliario en México y a los fuertes resultados de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) listados en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), entre 2015 y 2016 sólo se colocaron dos nuevos jugadores en este mercado: Fibra HD y Fibra Plus. En contraste, entre 2012 y 2014 se listaron un total de nueve.
Según expertos, la saturación de instrumentos para el desarrollo inmobiliario en el mercado bursátil, el entorno de alza de tasas y la incertidumbre económica llevaron a aplazar o cancelar nuevas emisiones de estos vehículos de inversión en la BMV.
"Hay cierto grado de incertidumbre relacionado con los potenciales efectos de las políticas de la nueva administración en Estados Unidos. Además, desde el año pasado vemos el tema de los incrementos a las tasas y que al final del día impactaron las expectativas de este sector, sobre todo porque sí está relacionado con tasas, entonces eso pudo haber sido un poco la explicación del por qué no hubo tantas colocaciones", explicó Marco Medina, analista de Fibras de Ve por Más.
El alza en tasas de Banxico permite que los bonos de deuda gubernamental (que son inversiones consideradas libres de riesgo) aumenten su rendimiento. Actualmente estos instrumentos pagan alrededor de 6 por ciento anual. En contraste, las Fibras ofrecen dividendos de 6 a 7 por ciento, pero al ser vehículos bursátiles conllevan un riesgo mayor que los bonos del gobierno, por lo que se hacen menos atractivas para los potenciales inversionistas.
Instrumentos como los CKDs (Certificados de Capitalización para el Desarrollo), de los que se listaron seis en 2016, ocasionaron una sensación de saturación en el mercado. Cabe mencionar que las mismas Fibras recurren a estos vehículos para financiar sus proyectos, tal es el caso de Fibra Macquiare, que emitió un CKD por alrededor de 5 mil millones de pesos este año.
Fibra Uno, el mayor fideicomiso del mercado mexicano, también realizó una emisión de CKD en 2015, por un monto de mil 500 millones de pesos.
"Hay que tener en cuenta que sí existieron muchas ofertas subsecuentes por parte de muchas otras Fibras durante este periodo, como es el caso de las industriales, las hoteleras y las comerciales, como Fibra Shop; pero en el caso de ofertas iniciales sólo tenemos estas dos (Plus y HD) en 2016", explicó Armando Rodríguez, analista de Fibras de Signum Research.
Este año Fibra Resort, que estaría enfocada al manejo de hoteles con fines turísticos, decidió aplazar su colocación para 2017. Otro caso representativo es Fibhios, la Fibra del grupo inmobiliario Sordo Madaleno, la cual pospuso cuatro veces su llegada a la BMV a inicios de 2015, y de la que no se volvió a tener noticias.
Estrategia de nicho
De acuerdo con los expertos, en 2017 el mercado podría ver la llegada de más jugadores enfocados a un segmento específico del mercado inmobiliario, como Fibra Shop, cuyo portafolio de propiedades se compone únicamente de 'malls'.
Otro caso es la recién llegada Fibra Plus, que enfocará todos sus esfuerzos al desarrollo de nuevos edificios y a otorgar mayores rendimientos a sus inversionistas.
"Pudiera ser que veamos alguna Fibra especializada, tenemos a Fibra Resort, que a diferencia de las Fibras hoteleras tradicionales busca atacar el mercado de los viajeros de placer, contrastando con Fibra Hotel o Fibra Inn que se orientan a los viajeros de negocios", señaló Rodríguez.
Actualmente este tipo de fideicomisos pagan dividendos por encima del promedio; Fibra Plus promete retornos de hasta 14 por ciento, Fibra HD mantiene su dividend yield en alrededor del 8 por ciento y Fibra Shop paga 6.86 por ciento.
"Yo creo que aún hay mucho espacio para nuevos jugadores, el proceso va a depender de cómo se vayan dando las condiciones a nivel mercado en este tipo de vehículos. Una parte importante será ver el interés que tienen los propietarios de los inmuebles para ver si se animan a entrar a este tipo de vehículos, y realmente sí hay incentivos para que lo hagan ya que es una forma de seguir financiando el crecimiento, por ejemplo Grupo Ángeles podría listar sus hospitales en la bolsa y con los recursos de la oferta ampliar su red de nosocomios", agregó Medina.
