Trump, más rico en propiedades, pero también más endeudado

Durante el año en que pasó de ser un aspirante improbable a la presidencia a presumible candidato republicano, Donald Trump asumió más deuda y vendió al menos 50 millones de dólares de sus inversiones en acciones y bonos.

Al mismo tiempo, creció el valor de sus campos de golf y de la torre en Manhattan que lleva su nombre.

Éstas son las conclusiones de una valuación actualizada de la riqueza del hombre que se apresta a aceptar la candidatura de su partido el jueves por la noche en Cleveland.

Si bien el desempeño de los activos más importantes de Trump es dispar, su patrimonio neto creció hasta tres mil millones de dólares en el Bloomberg Billionaires Index, en comparación con los dos mil 900 millones de un año atrás.

La riqueza de Trump es objeto de debate desde hace décadas, y las estimaciones del propio billonario han sido más altas que las realizadas por otros.

Desde que se convirtió en candidato, repite su afirmación de que tiene más de 10 mil millones de dólares, lo cual, dice, es una demostración de su éxito como empresario. Las estimaciones de las revistas Fortune y Forbes en este último año ascienden a menos de cinco mil millones.

El cálculo de Bloomberg se realizó conforme a su metodología para tasar las fortunas de los multimillonarios más ricos del mundo.

Utiliza información recopilada a partir de la divulgación financiera del propio Trump a la Comisión Federal Electoral hasta mayo, documentación presentada sobre hipotecas, registros inmobiliarios, acuerdos de arrendamiento, informes anuales de los campos de golf europeos de Trump, datos del mercado sobre las tasas de alquiler, ocupación y capitalización, ventas de hoteles y condominios y entrevistas con personas conocedoras de los activos que pidieron no ser identificadas por ser estos de capital cerrado.

"Existen numerosas formas, generalmente aceptables, de valuar tanto las propiedades más comunes como las más codiciadas, de las que tenemos muchas", dijo la Organización Trump en un comunicado por correo electrónico cuestionando la metodología y la valuación de Bloomberg.

Bloomberg "subvalora considerablemente nuestras propiedades por no tener en cuenta componentes fundamentales generadores de valor".

Una de las diferencias entre las estimaciones de Trump y las de Bloomberg es el valor de su marca personal.

Trump ha dicho que su capacidad para otorgar licencias de su nombre y su imagen para todo, desde hoteles internacionales hasta colchones, tiene un valor de tres mil 300 millones de dólares.

Bloomberg le asigna un valor de solo 35 millones, o sea ventas únicas provenientes de acuerdos de licencia en curso.

Si bien Trump no ha explicado cómo llega a su cifra, indicaría un múltiplo de ventas de casi 100, sobre la base de la ganancia promedio que reveló por comisiones de gestión y regalías, ajustada para 12 meses.

La relación precio/ventas más alto para cualquier empresa del Índice S&P 500 es 18 veces las ventas.

Bloomberg valúa más bajas a las empresas de concesión de licencias dado que su estructura y su rentabilidad es desconocida, y en razón de que algunos acuerdos de los que Trump obtuvo dicha ganancia el año pasado se suspendieron a raíz de la controversia generada por su campaña.

En la medida que disminuyen los ingresos por licencias de Trump, su marca obtiene la mayor parte de su valor por el ahorro en costos ganado en los medios para su campaña, dijo Edgar Baum, director ejecutivo de la firma de valuación de marcas con sede en Toronto, Strata Insights.

La deuda del Trump casi se duplicó, a un estimado de 630 millones de dólares desde los 350 millones de un año antes, en parte por la firma de una línea de crédito por 170 millones de dólares con el Deutsche Bank para su proyecto del hotel en Washington DC.

Trump ha dicho que va a gastar 200 millones en la renovación del viejo edificio de oficinas de correos, a algunas cuadras de la Casa Blanca. Está programado para abrir este año.

Al mismo tiempo, los activos líquidos de Trump se redujeron a alrededor de 170 millones de dólares, desde 225 millones, tomando como base la máxima valuación para aquellos activos enlistados en su información financiera.

En un comparativo con la declaración financiera que presentó el año pasado muestra que vendió bonos y acciones de empresas estadounidenses incluyendo Apple y Bristol-Myers Squibb.

Trump prestó alrededor de 50 millones de dólares para su campaña, pero no contempla recuperar la cantidad, dijo en un comunicado junio.

El valor de la Torre Trump en Nueva York aumentó a 600 millones de dólares, desde los 490 millones, con Gucci, su principal inquilino, tras un aumento en los alquileres que se pagan por ocupar la mayor parte de los locales comerciales del edificio.

Trump posee 27 plantas comerciales del edificio y un ático de tres pisos que sirve como su residencia principal, que está valorado en 90 millones. El resto de la torre de 58 plantas está ocupado por condominios de los que Trump no es dueño.

Trump pidió prestados 100 millones de dólares en 2012, con la torre como garantía, de Global Capital, un prestamista de hipotecas comerciales, según su declaración pública.

Él, personalmente, garantizó ocho millones de dólares de deuda. De esta pagará sólo los intereses de la deuda hasta el año 2022, cuando vence el principal.

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Trump posee los derechos de arrendamiento para una propiedad ubicada en el 6 East 57th St., donde alquila el edificio de 90 mil pies cuadrados a Nike desde 1995.

Trump paga cerca de tres millones de dólares anuales a los titulares de las escrituras por el derecho de alquilar el espacio, un acuerdo valorado en 520 millones de dólares, 50 millones más que hace un año.

También está casi por liquidar la emisión de bonos de 92.7 millones de dólares emitidos con garantía en la propiedad.

El edificio de oficinas de Trump en el 40 de Wall Street fue tasado en 540 millones de dólares, según un documento de septiembre de Wells Fargo, casi el mismo monto que Bloomberg había estimado que valía la torre en julio pasado.

Sin embargo, Trump posee los derechos de arrendamiento de la construcción y cobrar los alquileres, pero no es dueño de la escritura y paga 1.65 millones de dólares de renta anual a los tenedores de escrituras de la construcción.

A otras de las inversiones de Trump en bienes raíces no les ha ido tan bien.

Su participación del 30 por ciento en dos edificios de oficinas propiedad de Vornado Realty Trust – en el 1290 Sixth Ave. en Nueva York y en el 555 de California St., en San Francisco - ha disminuido su valor a 590 millones de dólares, desde los 640 millones anteriores.

Cerca de 20 condominios que aún posee en el 502 Park Ave. en Nueva York también han caído en su valor a cerca de 170 millones de dólares desde 200 millones.

Trece apartamentos situados en el 100 Central Park South podrían venderse por 30 millones de dólares en el mercado abierto, aunque Trump recientemente vendió dos en necesidad de reparación a su hijo Eric, con descuento.

Los 16 campos de golf y propiedades de esparcimiento del multimillonario tuvieron un aumento de 17 por ciento en sus ingresos durante el año pasado, según cifras de Trump, de acuerdo a información ajustada en los últimos 12 meses.

Con base en la relación promedio del múltiplo precio/ventas de tres operadores de campos de golf que cotizan en bolsa y la valoración del campo Doral, las propiedades han aumentado su valor a 710 millones de dólares en su valor ajustado, frente a los 375 millones del año pasado.

Otras propiedades, incluyendo las torres Trump en Chicago y Las Vegas, que lleva su nombre, han aumentado su valor a 220 millones y 195 millones de dólares, respectivamente.

Sin embargo, en los informes anuales de tres campos de golf de Europa de Trump, obtenidos por Bloomberg, muestran que no son rentables, en tanto que tres campos en Estados Unidos tienen derechos de uso contra ellos, lo que significa que Trump vendió los derechos de desarrollo a cambio de rebajas de impuestos. Eso disminuirá su valor de reventa.