Sobre oferta de oficinas, precios y rentabilidad
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Sobre oferta de oficinas, precios y rentabilidad

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Sobre oferta de oficinas, precios y rentabilidad

19/06/2019
Actualización 18/06/2019 - 22:21

Hemos dicho que los temores respecto a un aumento en las tasas de disponibilidad de oficinas en la Ciudad de México, el mercado más grande de América Latina, deben observarse con cautela.

En ninguna época de inestabilidad, el nerviosismo ha sido un buen aliado. Menos cuando el mercado ha vivido momentos verdaderamente críticos y aún así se alcanzó al cabo de cierto tiempo estabilidad.

Cualquiera recuerda lo ocurrido entre 2003 y 2004, cuando el mercado experimentaba una tasa de disponibilidad alrededor de 32%. El resultado fue un derrumbe drástico en los precios desde entonces dolarizado. La solución de distintos desarrolladores, muchos de ellos con bajos o nulos niveles de apalancamiento, fue sentarse a esperar ofertas lógicas.

En algún momento se llegaron a registrar operaciones con niveles de precios bajos, pero con usuarios AAA que rentaron contratos de largo plazo, hecho que favoreció la ocupación y expectativas de propietarios.

Actualmente con un mercado dolarizado, los precios se han mantenido estables con un precio promedio al inicio de año de $24.12 dólares por metro cuadrado de renta, apenas impactado por el efecto inflacionario.

Las oficinas tenían en el primer trimestre una tasa de disponibilidad de 14.10% con la incorporación de 148 mil 748m2 de oficinas, metraje equivalente al 34% del espacio que se agregó en 2018, de acuerdo con un reporte de Newmark Knight Frank.

Lo que también hace distinto el actual escenario de los nuevos propietarios, muchos de ellos insertos en estructuras del mercado de capitales, es como ya lo indicamos en la entrega pasada el volumen de m2 en construcción, atemperado por el actual escenario, y la flexibilidad para generar condiciones distintas para los actuales inquilinos.

Es un hecho que hoy la industria cuenta con desarrolladores más experimentados. El aprendizaje de las épocas de crisis ayudó a compensar la balanza de oferta y demanda con aspectos como la ralentización de nuevos proyectos.

Esto puede observarse en los niveles de nuevas obras que registraban un promedio de 1.8 millones de m2 de construcción, indicador que bajó a 1.2 millones de m2, que a su vez podría caer por debajo del millón de m2 debido a que se han pospuesto proyectos.

De cualquier manera, los pronósticos continúan apuntando a que el inventario podría llegar a 7 millones de m2 al finalizar 2019, número que evidenciará lo que ya ocurre con alta concentración de desocupación en corredores como el Norte y Santa Fe, cuyas tasas de desocupación llegan a 23.4 y 17.1% respectivamente.

La historia es distinta para los propietarios de oficinas inmersos en el mercado de capitales. Si bien, sus carteras están integradas con portafolios estabilizados, es decir arrendados en más de 90% con inquilinos AAA, con rentas en dólares y de largo plazo, tienen un margen de acción limitado para generar concesiones como las que actualmente aplican propietarios institucionales con tal de mantener niveles de ocupación aceptables.

Existen en este grupo compromisos de rendimiento con su comunidad diversificada de tenedores de certificados, a quienes importa la forma doble en que se premia la tenencia de los mismos.

El consenso de analistas es que en este escenario la industria tiene en las nuevas economías una ayuda invaluable para compensar los ajustes de mercados tradicionales. Muestra de ello es lo que los operadores de redes de espacios colaborativos han aportado en materia de absorción de espacio, aunado a las ya mencionadas empresas de tecnología y entretenimiento, entre otros.

El avance de las mujeres en el real estate ha tomado años, pero existe una profunda transformación que va más allá de las cuotas de género. Son las soft skills y nuevos parámetros los responsables del cambio.

CBRE que preside Lyman Daniels, a través de Women's Network Latinamerica, lideró un encuentro con Gina Diez Barroso, fundadora de DiArq y Martha Barroso González, directora regional de Gestión Estratégica de Manpower Group con decenas de mujeres que están cambiando el ritmo y operación en la industria.

Como parte de las actividades de la coordinación académica, a cargo de Alfredo Giorgana y Gonzálo Montaño, el Urban Land Institute (ULI) México inició el diplomado en Desarrollo Inmobiliario.

Esta iniciativa, junto con otras que se cocinan para la alta dirección de empresas en la industria, es parte de las actividades académicas que por tradición desarrolla el instituto.

En esta ocasión, son 16 alumnos que accederán durante 110 horas a distintas herramientas financieras, legales, de rentabilidad, mercado, proyecto y construcción de desarrollos inmobiliarios.

Las expresiones aquí vertidas son responsabilidad de quien firma esta columna de opinión y no necesariamente reflejan la postura editorial de El Financiero.