Prácticamente cualquier proyecto inmobiliario en los tiempos del COVID-19 ha atravesado y continuará por un constante proceso de ajustes para adaptarse al entorno cambiante.
La razón es resultado del impacto que la crisis sanitaria y económica. Los estados financieros y movimientos en las tasas de capitalización son una manera de percibir la ganancia que ante el riesgo obtienen inversionistas patrimoniales y los que buscan oportunidades.
En la industria inmobiliaria los cap rate han sido motivo de acalorados debates, particularmente cuando el mercado se ubica en el pico o en el piso del ciclo. Y esta ocasión no es la excepción.
Los valores de los activos, las rentas, ingresos y créditos son parte de la misma evaluación. Sin embargo, lo que hace distinto el momento actual es el valor que el mercado percibe de estos factores en un entorno incierto y cambiante, la liquidez con que cuentan distintos jugadores del mercado y la expectativa al riesgo que existe del país.
Como en otros tiempos, cada nicho es distinto. Oficinas ajustando niveles de disponibilidad, pipelines que se están modificando hacia los próximos meses y centros comerciales que experimentan un regreso parcial, con afectaciones en las ventas de los retailers.
Igual ocurre con la lenta recuperación del mercado inmobiliario turístico, en especial la fuerte contracción que han experimentado los hoteles enfocados a los mercados de negocios y convenciones.
Del otro lado y en un escenario el fortalecimiento que están teniendo los parques industriales; en particular, los enfocados a la manufactura que vislumbran oportunidades del nuevo T-MEC, así como de la pérdida de competitividad de China, y los que buscan alimentar la demanda de nuevos usuarios como el e-commerce.
Estos escenarios distintos son un común denominador que hace difícil establecer una lectura de lo que el rendimiento puede esperar en el último trimestre de 2020. Analistas coinciden que aún es pronto para pensar en ventas y reacomodos de portafolios masivos.
Una razón es que los inversionistas buscan grandes oportunidades, cuando muchos de los activos disponibles fueron adquiridos en tiempos de precios altos y una dinámica distinta a lo que ha dejado el shut down obligado por la pandemia.
Otra, que el precio del dinero en tiempos de bajas tasas de interés, crea incentivos distintos para los inversionistas. Apenas en el primer trimestre de este año, un análisis de SiiLA México basado en el comportamiento del Bono a 10 años, que ha seguido desde entonces a la baja dado que los bancos centrales buscan incentivar la economía, mostraba justo el momento en que cap rates en el segmento industrial se elevaron.
Bajo su lógica, dicho incremento en las tasas de capitalización obedece a la percepción de mayor riesgo en los activos por la pandemia, y las actividades de compra con precios bajos que ejercieron algunos jugadores del mercado con respaldo financiero.
Hacer un alto en este segmento pudiera ayudar a entender cómo el mercado industrial, uno de los más sólidos en la actividad inmobiliaria, tiene elementos para adaptarse con mayor flexibilidad al entorno cambiante. Veremos en las próximas semanas cómo lo hacen los demás.