El mercado inmobiliario está bipolar. Lo está porque en el actual contexto macroeconómico y financiero, atento además a las reglas de desarrollo en mercados relevantes como la Ciudad de México (CMDX), no transita sólo por un escenario negativo, pero tampoco por uno positivo generalizado.
Desde el escéptico y nervioso contexto interno, hasta las oportunidades que se ven desde el exterior; desde el alicaído mercado de vivienda media y de interés social, hasta el maduro mercado industrial y la expansión que se observa en hotelería y retail, o la preocupación con que se ven los niveles de ocupación en oficinas.
Todas las escenas, en conjunto, son parte del mosaico que ha caracterizado la situación del negocio de los bienes raíces en éste y otros ciclos.
La bipolaridad no es nueva, pero sí determina la situación que vive el mercado. Lyman Daniels, presidente de CBRE México y Colombia, usó la palabra y compartió una aleccionadora presentación para explicar el momento actual del negocio la semana pasada en el encuentro sobre mercado de capitales que organizó el Urban Land Institute (ULI) México.
En el foro, las posturas coincidieron en las oportunidades que existen en distintos sectores y regiones del país, además de lo determinante que sería un cambio en el grado de inversión de la deuda soberana de México o la de Petróleos Mexicanos (PEMEX). Plantearía un escenario totalmente distinto a lo que se ha generado en los primeros meses de la actual administración.
Experiencias como la comentada en la entrega anterior sobre la colocación que Fibra UNO hizo por bonos quirografarios de mil millones de dólares en el mercado internacional, invitan a una reflexión de esa visión que se tiene desde el exterior del negocio en México. Nos referimos a la sobresuscripción obtenida de 4.5 veces y con emisiones de largo plazo.
Con todo, conforme al análisis expuesto por CBRE, al inversionista de este negocio importan factores como la situación del turismo, la inversión extranjera, sectores como el automotriz, el mercado de deuda, la aceptación de los 3 países del T-MEC y desde luego la migración.
Es la relación comercial con Estados Unidos, una de las principales razones que nutren la expectativa del mercado de parques industriales en la región norte de México y lo que pudiera impactar a otros cluster establecidos en el Bajío.
Sólo en el mercado automotriz, la nueva regla de origen incrementa de 62 a 75% el contenido de un automóvil proveniente de Estados Unidos, Canadá o México; 40% debe ser elaborado en zonas de alto salario, 70% del acero y aluminio que contiene el auto debe ser provenir de los 3 países, y una serie de elementos que han alentado inversiones en el nicho.
Asimismo, es difícil abstraer el contexto global que rodea las decisiones de inversión. Si bien, hace tres años el ingreso y el crecimiento del valor del capital representaban cerca del 80%, actualmente el rendimiento se ubica a la cabeza de las prioridades de inversionistas, mientras que el valor del capital cayó en este lapso a 12% y la diversificación se elevó a 17%.
Esta mezcla es importante porque revela el apetito de inversionistas en mercados que como el mexicano, aún ofrecen tasas de capitalización atractivas, en algunos nichos.
En particular, destacan los 1.9 millones de m2 de espacios comerciales que se construyen y no sólo eso, sino el tamaño de los proyectos no sólo ubicados en Ciudad de México (CDMX), sino en otros mercados como Querétaro, Monterrey, Torreón, Tlaxcala, Aguascalientes, Hidalgo y Sinaloa.
Una vez más, se trata de oportunidades de desarrollo inmobiliario que determinan por qué continúa su evolución, pese a la perspectiva desalentadora con que otra parte del mercado ve la situación que se vive en estos días.